常州小产权房买卖合同是否有效？如何保证自己的权益

小产权房虽然不能办理过户，小产权房交易虽然不被法律所认可，但是市面上的小产权房交易似乎从来都没有终止过。交易双方私下签订协议，完成交易。那么常州小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?社会中因为小产权房交易出现的纠纷不少，我们不妨来看看都是如何判定的吧!

一、常州小产权房买卖合同是否有效?

2013年12月，卢某将其在农村自建的188平方米住房以23万元价格卖给邱某，双方签订了房屋买卖合同，并于签订当日邱某向卢某支付了20万元。当邱某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时，卢某却以未付清余款为由多次拒绝交房。心生余虑的邱某通过土地及房产管理部门查询才得知，卢某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。

为此，邱某多次向卢某提出解除合同退还本金的要求，卢某均以拖延推诿之词应对。今年5月，邱某向法院提起诉讼。

法院经审理认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款20万元。

不过在现实生活中，小产权房合同是否有效也不仅仅只有如此一种判定方式，具体是否有效还需要根据具体的案件来进行判定。

二、常州小产权房买卖如何保证自己的权益?

(一) 关于无法过户风险的应对措施

我国对不动产实行的是登记有效主义，所以房产买卖的成功与否，以房产登记过户为判断准。但前面已经提及，不管是统建楼还是农民房，只能由村民自用，不能对外出售，所以买卖双方要求登记部门过户在实践中行不通。前些年有一些购房者脑袋比较灵光，其与卖房者合谋，通过制造债权债务关系，然后通过诉讼主张法院执行债务人的“小产权房”。一旦法院做出了执行“小产权房”的裁定，该执行裁定就成为买方获得小产权房权属证明文件。

(二) 关于强拆风险的应对措施

深圳市的很多官方文件(如《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》)曾三令五申的明确要拆除违法建筑，但是纵观深圳市三十几年的土地政策，可以发现政府“嘴上说不要，身体却很诚实“：政府强拆封顶后的建筑的案例(例如：金凤凰豪苑)很少，反而是一波又一波的违建被政府确权合法。

或许很多人仍不放心，担心自己碰巧就成为那不走运的小部分人，房产中介应对此种疑虑的的应对措施是建议查看小产权房所在区域的土地规划。

小产权房的建设违反城市规划的情况比较多见，但是这种违反又可以分两种情况：程序性违法与实质性违法。

一是程序性违法。 例如法律规定原住民只能“一户一栋”，但有的一户建了不止一栋，这就是程序性违法，通过补交罚款等程序是可能被认定合法的。

二是实质性违法。这类就是咱们常说占用农地、林地、水源保护区等问题，此类违建未来确认合法的可能性几乎没有，而且为了保障上面这些基础城市规划，国土部门确实存在强拆实质性违建的可能。所以建议在购房之前查询一下对应片区的《法定图则》，了解具体的土地规划。

(三)关于违约风险的应对措施

卖房时村民(村委)均会签订一份房屋买卖合同，但是在笔者看来，这种合同只能防君子不能防小人。村民(村委)也非常清楚出售小产权房的合同在法律上处于无效状态，这也是我们常常看到小产权房一房二卖、一房多卖却得不到司法救济的原因。

除此之外，当出现确权机会(如《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》)或城市更新机会带来的巨额财富的诱惑，村民(村委)很难信守小产权房买卖合同。因此，预防卖方的违约风险成为交易过程中需要考虑的重要问题之一。

常州小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?虽说小产权房交易中存在的风险不小，但是对于因为“上当受骗”而不得已进行了小产权房交易的朋友来说，不妨根据咱们上述提到的防范措施来保护自己的合法权益。