实际权利人和产权证登记不一样发生纠纷咋处理?

2015/06/15 12:12:00 来源:房天下 浏览量(5298)

[摘要] 房产证是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,但并不能直接决定实体法律关系存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定吻合。

房产交易过程中,由于购房资格等限制,实际权利人和产权登记并不同意,遇到这种情况该如何处理呢?

【案例】2012年吴某与大连某房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买了该房地产公司两套商品房。2013年郑某与吴某签订协议,内容如下:(1)这两套商品房系郑某的住房,但由于其尚未取得大连市户口,故使用吴某名义购房,而实际购房付款人均为郑某;(2)吴某对该房屋不具有实际产权和使用权,也不以该房屋承担任何风险及法律责任,不承担该房屋发生的任何费用;不得擅自将该房屋处置、转让、设置抵押或担保;不得就该房产向郑某提出任何权利主张;(3)郑某以上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权),同时,由于上述房产尚在吴某名下,吴某应为郑某出具授权委托书,由郑某自用或出租、经营使用该房产,并收取租金收益。同日,吴某为郑某出具了授权委托书。2014年5月房地产登记机关向吴某颁发了这两套房屋的产权证。但后来,双方就该房屋权利归属发生争议而诉至法院。

【法院判决】郑某与吴某签订协议书是双方真实意思表示,应属合法有效,双方均应依约定履行义务、行使权利。双方协议中约定使用吴某名义购房,而实际购房付款人均为郑某,现该房屋由郑某使用;吴某对该房屋不具有实际产权和使用权,也不以该房屋承担任何风险及法律责任。吴某主张合同无效的理由不能成立。

【律师解析】房产证是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,但并不能直接决定实体法律关系存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定吻合。本案中,虽然房产证显示权人是吴某,并且吴某实际持有该证件,但并没有证据证明其对该房屋拥有实体权,依据相应的证据,可以认定郑某是以吴某的名义购房,并实际支付了全部购房款,是该房屋的真正购买人。

【律师提醒】如果权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。但是异议登记之后十五日内要进行起诉,否则异议登记自动失效。如果异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

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