物业服务合同规范 新旧物业更替前禁断水电

在过去几年，北京市建委对《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》示范文本(征求意见稿)进行公示，得到了广泛肯定。

新物业入驻前旧物业不得停水电

此前，“美丽园事件”曾经引起许多小区业主的不满与愤慨。前期物业合同专门对物业合同的变更和终止作出规定：当合同期满后，若旧物业决定不再接受委托，应提前3个月书面通知开发建设单位或业主委员会；在业主委员会尚未与其他物业公司签署新合同时，旧物业应当继续提供服务，不得停水、停电，直至与新的物业交接后，方可终止履行合同。

此外，如旧物业擅自提高收费标准，开发商有权终止合同，在新物业未交接前，旧物业仍然不得终止各类服务。造成经济损失的，物业管理单位可依法要求开发建设单位承担相应的赔偿责任。

违规业主拟在小区公示

业主临时公约规定，为了维护全体业主的利益，在全体业主同意的前提下，物业公司可以在小区公布违约业主的姓名及其违约情节；可以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；制定物业共用部位和共用设施设备的使用、物业秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

业委会成立前专项维修金不得使用

前期物业合同规定，在业主委员会成立前，维修资金原则上不得使用。确需使用的，应按照法定程序向房地产主管部门申请办理；在业主委员会成立后，将把维修资金转存到选定的新银行，由业委会商议决定维修金由谁管理，既可以移交物业公司代管，也可以自行管理，并应按照有关规定支取使用。

酬金制物业按期公布费用收支

物业管理费用将由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，根据多层住宅、高层住宅、别墅、楼、商业物业、会所等住宅性质的不同，费用高低不等。

根据规定，聘任物业公司分为包干制和酬金制两种：实行包干制，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担；物业公司不得以亏损为由要求增加费用，或降低服务标准；实行酬金制，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业管理服务支出年度预决算，并按期向全体业主公布费用的收支情况。

物业代收水电费不得向业主收额外费用

前期物业管理合同规定，小区的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位应向终用户收取费用。若物业管理单位接受委托代收费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

对于应业主要求，物业对业主房屋自用部位、自用设备维修养护和其他特约服务的费用另行收取，收费标准由物业管理单位制定并在本物业区域内公示。

物业共用部分经营收益用于维修基金

业主临时公约规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意，按规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金。

物业公司若因维修养护或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应提前在小区公告并在约定期限内恢复原状。