二手房商品房买卖中 卖房房主所需承担的税费

买房卖房要交税，这个相比大家都已经不陌生了。税费计算标准也分为了买方所承担的税费，和卖方所承担的税费。而在二手商品的买卖中，卖房房主要承担多少税费，哪些项目的税费，如何计算的呢：

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地税、印花税、城市维护建设税、契税、费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地税；印花税为房屋买卖成交价的０．０５％（２００９年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为２０％；普通住宅的契税为２％，高档商品房契税为４％。二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。

营业税（税率５．６５％ 卖方缴纳）：根据（财税［２０１１］１２号）规定，自２０１１年１月２８日起，个人将购买不足５年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足５年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人所得税：（税率交易总额１％或两次交易差的２０％ 卖方缴纳）：征收条件以家庭为单位出售非 住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭 住宅②购买时间超过５年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭 住宅但是购买时间不足５年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的１％退还。

印花税：（税率１‰买卖双方各半）不过从２００９年至今国家暂免征收。

契税：（基准税率３％优惠税率１．５％ 和１％ 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的３％，若买方是 购买面积不足９０平的普通住宅缴纳交易总额的１％，若买方 购买面积超过９０平（包含９０平）的普通住宅则缴纳交易总额的１．５％。 注： 购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是 缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的３％。

以上就是对二手商品房买卖中，卖房所要承担的税费科目及其所占比例如何进行计算进行了分析。