房产买卖律师咨询?特殊房产怎么买卖?

2018/07/09 10:24:27 来源:房天下 浏览量(5084)

[摘要] 想要买房子少走弯路就必须要对相关的知识有所了解,购房人应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原购房契约,审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。下面我们就来为大家介绍一下房产买卖律师咨询以及特殊房产怎么买卖?感兴趣的朋友们一起来看看吧。

想要买房子少走弯路就必须要对相关的知识有所了解,购房人应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原购房契约,审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。下面我们就来为大家介绍一下房产买卖律师咨询以及特殊房产怎么买卖?感兴趣的朋友们一起来看看吧。

一、房产买卖律师咨询

1.买没有拿到红本的福利房风险有多大

网友问:如果买没有拿到红本的福利房,风险有多大(在买卖时已签署法律公正和购房合同拿到手)?如果最终买卖不成功的话,法律是不是可以保护买房者?如果卖者因某种原因到期没有把红本拿到手,房子是不是可以一值住下去,政府是不是可以把住房收回去?

律师答:虽然买卖时已签署法律公正和购房合同已拿到手,但是如果未变更该房产权利人名称的话。一旦原权利人有债务纠纷被诉至法院,法院在查实原权利人有两套房产的情况下,仍可查封执行该房产用于抵偿债务。

2.请问中介公司收的按揭服务费要不要收

网友问:在深圳整整有几个年头了,攒了点小钱,中国人都要有个家的感觉,近来想着看看房子,不但看房辛苦,单单深圳的房价真的让我们这些人汗颜,没的想,考虑二手房吧(其实算算也不便宜呀),可是中介公司给我列收费方式的时候,我看到有的中介为啥有按揭服务费,有的又没有收呢,而且要收1000元。中介公司不是已经收了了吗?怎这里还要收?而且收费还不同,不同公司差别还大。这是怎回事情呀。能不能请哪位大侠给讲解一下呀。头回买房子,问题多多,请多指教!

律师答:因法规对于中介公司从事居间服务的收费标准有相应规定,但按照中介公司的法定责任,在介绍买卖双方成功交易后,即有权利收取。其余办理过户手续、水电过户手续、申请按揭、赎楼等事务按照双方约定办理,属提供附加服务项目。联系人张律师法律咨询电话:13501274147

中介公司事先告知您由其办理需要收取该费用,您没有提出异议,属于双方平等自愿行为,应遵守之。

如您自己愿意办理按揭等相关事项,中介公司无权强制您交付其代办的费用。

3.买二手房小区绿化出问题可否得到赔偿

网友问:您好!我现在通过一家信誉良好的中介公司买了一套二手房,但是那个小区原来有很大绿化面积。但是最近我好象听说开发商要将这些绿化的地方建第3期起来,里面的那些手的业主都在找开发商要个说法,不行就赔款,业主可以得到开发商的补偿款,我不知道象问我们这样能否得到补偿!

律师答:如果开发商在销售原小区物业时对于该绿化面积有明确承诺,业主可以得到补偿。但是如果没有明确承诺或规划设计变更得到有效批准,业主无法得到补偿。

购买一手房时要注意开发商的广告并尽量与之确认影响您是否购买的各种因素,您有权利要求其写在合同上。购买二手房时也是如此,您可以在与业主方签订的合同中强调您重要的购买条件,如果其有意欺诈可以作为证据主张您的合法权利。

二、特殊房产怎么买卖

二手房买卖的注意事项一:办理了贷款的二手房的买卖

如果二手房的主人申请了银行按揭,要审查原借款合同。如办理了抵押,还要查验抵押登记手续。像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的,但是如果处理得当,仍能顺利完成交易,而不会留有法律隐患。

(一)如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续,并且已经拿到产权证土地使用证,那么情况就较为简单,二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥,然后办理二手房的具体过户手续即可。

(二)如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续,而且还欠着银行的贷款,开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任,这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人,而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系,以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系,每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。

所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款,是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话,要弄清楚贷款期限,尚剩多少期贷款未还。除此之外,还要知道在办理二手房转让时,银行和开发商是否给予配合,如果不配合怎么办?因为此类二手房复杂的法律关系,决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的,他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产,所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。

二手房买卖的注意事项二:共同拥有产权的二手房买卖

当购房人遇到这样的二手房时应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。

在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。

如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时,一定要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。

二手房买卖的注意事项三:拍卖时的二手房买卖

拍卖二手房的背景较为复杂,有的情况是二手房主人欠银行的款,债务到期无力偿还,被银行诉至法院,进行拍卖。有的是作为抵押物担保,抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪,法院拍卖其房产并没收其财产等等。

购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用,而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕,受益人会立即领钱走人,其他的费用则无人会过问,而这些费用很可能由于房产的不可移动性,而仍然会由有关人士前来催缴,所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。

所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商,制定出相关法律文件。

上面就是今天房产买卖律师咨询以及特殊房产怎么买卖的全部知识,特殊房产可能在价格上会比较便宜或者有其他非他不可的理由,这就需要有购房者擦亮眼睛仔细分别,有条件的邀请律师陪同,这样能够更好的避免纠纷

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