抵押房屋买卖注意事项?有抵押的房屋买卖合同有效吗?

2018/07/13 11:56:06来源:房天下 浏览量(5063)

[摘要]在生活中,有很多朋友们因为资金短缺,或者是其他方面的原因,想要把房子进行抵押,但是在抵押的过程中要注意风险,所以接下来我们就来为大家介绍一下抵押房屋买卖注意事项?有抵押的房屋买卖合同有效吗?感兴趣的朋友们一起来看看吧。

在生活中,有很多朋友们因为资金短缺,或者是其他方面的原因,想要把房子进行抵押,但是在抵押的过程中要注意风险,所以接下来我们就来为大家介绍一下抵押房屋买卖注意事项?有抵押的房屋买卖合同有效吗?感兴趣的朋友们一起来看看吧。

一、抵押房屋买卖注意事项

1、建议消费者选择大中介公司进行交易,大中介公司对购房流程熟悉,风险把控能力强,一般都会对流程进行监控,在买方出款前会做好司法冻结及抵押情况的调查。出现纠纷亦会作为公证的第三人保护守约方的权益;

2、大中介公司一般都有合作的担保公司,遇到卖方提前收款或需要解押的情况,可以求助于担保公司,先支付部分担保费用,将风险转嫁至担保公司,由担保公司全权调查并出款,规避客户风险;

3、若买方已经支付完房款后,过户期间房屋被冻结,买方应该积极起诉,提交原始合同及房款支付凭证,请求法院支持正常取得房产

二、有抵押的房屋买卖合同有效吗

第一种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。《担保法》第四十九条第一款前段规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。”依该规定,抵押人转让抵押物对抵押权人仅负有通知义务。而《物权法》对抵押财产的转让作了更为严格的限制性规定,抵押人转让抵押财产必须征得抵押权人的同意。该规定的现实意义在于从我国目前抵押权行使和实现的现状来看,如果允许抵押人随意转让抵押物,会极大地增加抵押权人追索抵押物的难度,从而加大抵押权人实现债权的风险,因此,法律在保护抵押权人权利和促进市场流转之间,更侧重保护抵押权人的利益。对于未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同,直接否认其私法上的效力,转让合同无效,以实现对抵押权人利益进行特别保护的立法目的。当然,如果抵押人在签订房屋买卖合同后清偿债务或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的,可以补正转让合同的效力瑕疵,转让合同有效。

第二种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。《物权法》第一百九十一条第二款的规定属于授权第三人规范,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同,只侵害抵押权人的利益,不涉及社会公共利益,属于相对抵押权人无效的合同。如果抵押权人主张房屋买卖合同无效的,法院应当认定房屋买卖合同相对于抵押权人无效,抵押权人未主张的,法院不得主动援引该规定认定合同无效。并且,房屋买卖合同在买卖双方之间以及相对于除抵押权人之外的第三人均是有效的,买卖双方依据《物权法》的该规定主张合同无效的。

第三种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效,买受人可以取得抵押房屋的所有权,但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力,实现对抵押房屋的优先受偿。主要理由有:(1)依民法理论,抵押权为支配抵押物交换价值的权利,属于价值权。抵押权人享有的只是在债务人不能清偿到期债务时,就抵押物拍卖、变卖的价金优先受偿的权利,而不是抵押物的处分权,对于抵押人不妨碍抵押物交换价值的处分行为,也无权进行干预。抵押人仍是抵押物的所有权人,有权将抵押物自由转让给他人。但为保护抵押权人的权利,抵押权人应当对抵押物享有追及权,追及抵押物的所在,就抵押物行使抵押权优先受偿。此为各国法律之通例。(2)依《担保法解释》第六十七条的规定,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同是有效的,买受人有权要求出卖人为其办理房屋转移登记手续,对于抵押物已经登记的,抵押权人可以通过行使抵押权的追及力就抵押物优先受偿。该司法解释在《物权法》出台后并未被废止,因此仍应当适用。

第四种观点认为,未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力,当事人以此为由主张合同无效的,不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续,合同构成履行不能,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。

以上就是今天给大家介绍的有关抵押房屋买卖注意事项以及有抵押的房屋买卖合同有效吗的全部知识,因为卖方为了融资以房产设定抵押后,那银行或者个人就是抵押权人,在债务人不能偿还债务时,抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。

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