深圳二手房出售攻略？二手房的交易陷阱？

深圳是很多人向往的地方，想在深圳这个地方定居，但是深圳的物价房价高，已经不是什么秘密了，所以想在深圳买房的话，就必须要做好一个详细的了解，对于二手房的交易，一般都可以通过中介，或者是买卖的双方进行成交，但是风险还是比较大的，所以一定要谨慎，今天我们就来为大家介绍一下深圳二手房出售攻略以及二手房交易陷阱，一起来看看吧。

一、深圳二手房出售

1、选房：

深圳的炒房客和投资客极多，因此二手房源很多，选择面也很大。尤其是关内，目前几乎已经没有普通住宅的新盘了，只能选择二手房。你可以去满大街的地产中介去看，也可以自己在网上搜，如搜房网。需要注意的是，地产中介门上贴的房源，一般都是假的，故意报个低价吸引你注意，然后给你推荐其他房源。网络上的二手房源，大部分都是中介放出来的，价格一般都比实际价低，有的甚至低的离谱，目的也是吸引你。找二手房需要碰运气，所以需要长期关注，多看，这样“碰”到好房子的几率会大一些。

2、价格博弈：

在中介选好房后，中介会约卖方过来，这时买方、卖方和中介，会坐在一起进行一次利益博弈。如果是你自己联系的卖家，则你们双方也要进行一次博弈。需要注意，作为买方，从卖方那里可能获得的利益有：降低价格，送家私（这个一般都会，也有例外），税费各付（这个难度很大，一般都是卖方“实收”，即所有的费用都要买方承担），从中介那里能获得的利益有：降低（一般可打八折）。当然卖方和中介也不是吃素的，会拼命维护自己的利益。这里需要提醒买房者的是，有时不要因为一点小钱错失一套好房子，该让步时就要让步。一般到了买卖双方见面的地步，其实离成交已经不远了，中介会在此时使出浑身解数，用尽各种手段，力促成交。

3、签订二手房交易合同：

价格谈拢后，就要签订三方合同了，注意要签深圳国土局提供的标准合同，不要用中介自己的。签订前需要首先仔细核对对方的房产证（复印件）及身份证，注意物业名称及面积，签合同时需要注意：物业名称（必须与原房产证上的一字不差），将来房产证上的人的姓名及身份证号码（这个要仔细核对），交易价格，各项税费（主要有契税和营业税，后者09年暂不收），中介（一般是交易金额的3％，可打折，若是买卖双方已经协商好送上门的，则只收5K），定金，首期款缴款时间，交房时间，违约处理等，一些细节有房子上是否落有户口，有的话要协商迁出时间，写入合同，还有学位。然后签字，按一大堆手印，缴纳定金。这时如果卖方房产证在手里（无贷款），中介会拿走，有贷款则会拿走按揭合同，此举是限制卖方违约或一房多卖的方法。然后你就可以回家筹备首期款了，还要准备收入证明。卖方在此期间做个房产交易委托公证（公证费300），即把你房子买卖的后续手续委托给专门的担保机构去做，不然后续手续需要你多次亲自到场，这些手续只能在工作日办，你就只能请假了，尤其是如果原房产证上是两个人的名字（夫妻双方），则必须双方都到场，很麻烦的。深圳的担保机构很规范，大可以放心。、

4、缴纳首期款：

首期款筹好后，即可通知中介去银行做资金监管，是你将来的贷款银行，注意必须是去银行，不能把钱打到中介的帐户上（这一点政府已经明令禁止了）。资金监管的意思是，你把首期款放到银行专门的监管帐户上，等到房产过户完成后，你的新房产证出来，银行才会把钱打给卖家，类似于支付宝，这样双方都可以安心。

5、签订贷款协议：

这一步需要你出示自己的收入证明，一般收入证明上的月收入金额，要超过月供款的2倍，即月供占月收入的比例不得超过50％。这一点很容易，很多小公司的收入证明上面的月工资都是瞎写的，你让写多少都可以，咱们公司以前也可以，但现在不行了，只能按实际收入写。需要注意的是选择贷款利率调整的方式，央行的利率会根据经济形势的变化随时调整，那么你房贷的利率也要跟着调，何时调，有不同的方式：按贷款日一年一调（贷款日按当时的利率调整），每年1月1日调整，按季度调整。各银行支持的方式不同，需要注意进行选择。一般降息周期内调整越频繁越好，而升息周期内则越少越好。

6、缴纳：给中介的要这个时候交，否则中介不会带你去过户的。

7、过户：这一步要跑国土局和产权交易中心两个地方，产权交易中心会验证买卖双方的身份证，如果你将来房产证上是两个名字（夫妻双方，一般女方都会要求加上自己名字），则两人必须都到场（注意，不仅这一步，所有的步骤都要求两人到场）；卖方如果做了委托公证，就不用来了，由担保机构出具委托公证书即可。然后你就等待产权交易中心出你的新房产证，关内要5个工作日，关外要一个自然月（据说宝安也改成5个工作日了）。４－７步可以同一天进行。

8、拿新房产证：

新房产证出来后，中介会带你去拿，同样，如果你房产证上是两个名字，则两人必须都到场（后面不再说了，太罗嗦）。产权交易中心会验证你的身份证，没问题就会给你房产证。注意此时别高兴太早，赶快去复印若干张，因为你的房产证马上要被银行拿走进行抵押，你下次见到它是在你还清所有贷款后：（卖方在这一步完成后就可以拿到首期款了）

9、抵押登记：如果不贷款则没这一步。有贷款的话，你刚刚拿到手的房产证，又要交回给产权交易中心，因为你已经把它抵押给银行了。这一步简单，签字按手印即可，紧随上一步进行。

10、银行放款：

银行进行抵押登记后，会放你的贷款给卖家，一般要5个工作日左右，这一步不需要你参与。

11、水电过户：

卖家在收到全款后，就可以把房子交给你了，不过要首先把水电费物业管理费帐户改成你的帐户，这个需要跑几个地方，中介会有专门的水电专员带你去。

12、验房收房：在上述所有步骤完成后，最后就是验房收房，有家私的注意要按家私清单核对是否齐全，电器是否正常。如果一切OK，卖家会交钥匙给你。恭喜你，房子是你的了！

二、二手房的交易陷阱

注意1：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

注意2：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

注意3：了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

注意4：了解购买“二手房”的程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

注意5：了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

注意6：付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

注意7：交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

注意8：违约责任

买卖双方在合同约定时清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

上面就是今天给大家介绍的有关深圳二手房出售攻略以及二手房交易陷阱的全部知识，我们在买房的时候，一般都会找中介，但是找中介会产生一笔比较大的费用，所以也可以自己在网上找，因为网站卖房的网站房源也是比较多的，但是一定要懂得去辨别真假房源，这是非常重要的，一定要多了解相关的知识。