二手房交易、装修风险提示,保你不吃亏

来源:房天下 浏览量(7033)

[摘要]很多人在买二手房时傻眼了,根本不知道二手房交易的流程是什么?导致全程都比较混乱,很容易被卖主或者中介忽悠。所以,在买卖二手房前一定要知道二手房的交易流程,知道哪些环节会有风险,正确规避风险,让自己不吃亏。

二手房交易是指已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易流程及注意事项有哪些呢?

二手房交易流程和风险提示

一:产权审核

很多买家不敢进行自主交易,主要原因是怕买到产权有瑕疵的房子。其实这种情况是可以避免的。在买二手房前,我们要仔细查看业主的房产证,注意房产证上的署名。如果有两个人,在签订合同时就必须要有两个人的名字。我们还要看购房时的相关凭据,比如购房、契税等。

风险预测:

此环节可能出现的风险是产权瑕疵问题,你所要买的房子可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。

二:交定金与签合同

看好房子,确定房屋产权后,就需要交定金了。交定金的环节同样有很多需要注意的问题。如果房子还在按揭中,定金好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方。如果双方没有可信赖的第三方,定金好交由银行。具体做法是:买卖双方到银行去签一份协议即可,约定在交易完成递件手续后,划拨到卖家账户上。如果买卖双方有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后将定金给卖方,需注明“交给第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。

一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

风险预测:

1. 卖家有可能以定金在未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方即视为卖方收讫”;

2. 为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。

3 . 成交前会有很多不确定因素,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

二手房交易流程和风险提示

三:赎楼

一般来说,赎楼有两种操作方式:一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

出于风险考虑,买家好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。

小窍门:如果通过同一银行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险预测:

此环节中大的风险就是赎楼产生的风险。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。中介按揭部建议“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

四:付首付

除了产权问题,还有一项需要我们注意的就是资金。目前,资金已有自己的体系,买卖双方只要按照规定来做就可以降低风险。

无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行。具体操作是:买卖双方到银行签一份资金协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金,则可以省去这笔费用。

在签协议时银行会要求买卖双方在放款书上签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不放款给卖家带来困扰。

风险预测:

1. 买家要保证首期款通过独立的第三方进行,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更保险。

2. 如果放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款。

二手房交易流程和风险提示

五:合同的签订

在交定金环节,自主交易的买卖双方可以先签订一个“书面协议”,协议中要包括产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行。交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

风险预测:

1.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电,好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5.要明确违约责任,保障自己的权益。

六:办理按揭

如果买家选择的不是一次性付款,就需要到银行办理按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。至于银行的选择,好选择四大国有银行,据说贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率的问题,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

风险预测:

1 .买卖双方需要在合同中约定出现贷款批不下来的情况时应如何解决。一般这种情况的解决方法是解除合同或者赔偿违约金等。

2 . 如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

二手房交易流程和风险提示

七:过户

去过户时,需要到房产所在地的产权登记去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前的定金。

至于办证时间,关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场。如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证。如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。

风险预测:

1.买方需要在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。这条条款主要是为了防止有的业主以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,

2.房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

二手房交易流程和风险提示

八:交房

上述一系列事情办完之后就要交房了。其中涉及水电、物业、燃气、有线电视等的交接,就要分别到水务局、管理处、供电局、有线电视台等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域办理水电交接的时候也许要提供抵押合同。如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,后业主交完钥匙,交易就正式完成了。主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

风险预测:

1.在交房前,好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

2.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。

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