2018年买这6类二手房无法过户！小心这4大风险！

买房住一定要谨慎，现在这个社会，你买房子不是你出了钱，房子就归你了，你得实实在在的把房子过户到你的名下，并切切实实的在房屋权属登记登记了，这房子才是你的，才具有法律效益，我们今天就具体来说说二手房过户的那些事！

一、什么二手房不能过户？

1、夫妻离婚后没有办理析产登记的房子

这种的产权不清不楚，房子是夫妻二人财产，一个人是没有权利处置的，而且后续会有诸多麻烦。

2、还处于出租阶段的房子

据“买卖不破租约”的原则，即使房屋产权发生了变更，只要租房合同还没有到期，租客就有权利住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

3、没有民事行为能力人的房产

比如未成年人，或者是精神疾病患者等。这些房子就算监护人同意，签订了购房合同，如果其他直系亲属有其他意见，法律都会判定无效。

4、冻结状态的房子

这些房子多半和原主人没有什么关系，但是现主人还没有取得产权，比如抵押出去了。

5、未满5年的经济适用房、集资房

这一类房子，原主人并没有取得房子的完全产权，是不可以过户的。

6、没有房产证的房子

这种房子你要人家怎么给你过户。

二、没有过户有什么风险？

1、单方面违约风险

有人卖家房价一涨就后悔卖房给你，恨不得当场和你毁约，虽然是很微小的几率，但谁也说不准的事。

2、拿不到房产证

如果想过户到下家，人家也不愿意自己的房子拿不到房产证。

3、遇到有贷款的房子

如果房产出售方原先在购买房子时有贷款，在过户前应先还清贷款，特别是买方，一定要盯着卖方立即还清银行贷款，万一银行收回房子，你就没处说理。

4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险

在签约付款至房产过户期间，如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行，导致钱房两空的风险。

三、二手房不过户能装修吗？

目前在二手房交易中，未办理过户而先交房所产生的纠纷时有发生，而导致此类情况发生的主要原因是，购房者急于对还不属于自己的房屋进行装修，以便尽早入住。这样操作，风险很大。

众所 ，二手房买卖如果没有办理产权过户手续，就意味着房屋所有权并未转移。因此，对一套还未发生产权转移的房屋进行装修，极有可能导致装修费的损失。

根据我国人民法院印发的《关于贯切执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第86条的有关规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

依照上述法律规定，如果买卖合同的双方当事人并未就装修问题在买卖合同中进行约定，而出售方又要求终止买卖合同的，则出售方就可根据不同的主张产生不同的法律后果。

专家建议：在现实生活中，购房者如何防范类似风险呢？小编认为，可以采取以下两种方式：一是购房者应该在购买房屋的所有权发生转移（过户）后，再对房屋进行装修，这样可以防范于未然。二是事先在房地产买卖合同中对装修部分的处理进行特别约定，即如果出售方违约，则须双倍赔偿购买方的装修费用，并承担因此而造成的其他损失。

所以大家买房子一定要谨慎，该走的程序一定要走吗，不要嫌麻烦，尽量自己去办理这些流程，万一出了差错心里也有个数，毕竟谁的钱都不是天上掉下来的。