购房指南:2015年北京新房价格同比已涨9.9%

2015/12/28 16:13:00来源:房天下 浏览量(7578)

[摘要]又到年底总结的时候,每个城市的房价走势都陆续浮出水面。对于北京而言,也是盘点的时候了,2015年的北京楼市,可以说是量价齐涨,豪宅争峰。

又到年底总结的时候,每个城市的房价走势都陆续浮出水面。对于北京而言,也是盘点的时候了,2015年的北京楼市,可以说是量价齐涨,豪宅争峰。

北京新房 价格 五环 上涨

岁末“盘点季”,各城市一年的房价走势又浮出水面。从机构统计数据来看,即将过去的2015年,北京楼市依然表现出量价齐涨的市场特征。

伟业我爱我家市场研究院12月27日提供给《第一财经日报》的统计数据显示,2015年(截至12月26日),北京市新建商品住宅(不含保障房,下称“新房”)网签量约为10.26万套,比2014年同期大幅上涨36.7%。而价格方面,今年北京新房成交均价为2.72万元/平方米,与2014年同期相比上涨9.9%。

与去年下半年业界预计的一样,2015年还是名符其实的“豪宅入市高峰年”和“频出年”。虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低,但在各大“”抬升下,土地出让金出现大“丰收”。来自亚豪机构的分析称,开发商在付出高昂土地出让金成本的同时,由于各类配建的挤占,所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少,这也激发着北京住宅市场豪宅化趋势脚步的不断加快。

五环内涨得快

伟业我爱我家市场研究院发现,分地段来看,今年北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异,北京五环外已是新建商品住宅成交绝对主战场,2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面,受供需不均衡以及五环内住宅趋化影响,五环内价格涨势较大,2015年三四环之间以及四五环之间成交均价涨幅大,分别上涨37.6%、46.4%。

针对北京市住宅新房市场量价齐涨的原因,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者分析,2015年房地产市场正式进入政策宽松期,有效刺激了市场需求释放。他认为,“量涨”的原因主要有以下几个方面,首先是金融货币政策稳健趋宽松化,直接利好短期楼市成交;其次,个人住房转让营业税“5改2”,直接利好二手房成交的同时,也刺激了改善型需求入市,间接提升了新房成交量;三是二套房由原来的七成首付比例降低为四成,实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛,鼓励改善型客户入市,能够有效刺激支付能力稍差的一批准意向客户果断出手。

价格的上涨也是多种因素交汇的结果。胡景晖称,随着2015年北京新房成交量的提升,开发商对市场未来信心提升,定价的主动权增强,收回或减少促销策略,这是价格上涨的原因之一。此外,他提到,2015年北京大量高价盘入市,在统计结构上显著拉高了住宅均价。此外,2015年土地供地减少,“僧多粥少”,地块高价成交,影响周边新房定价并且提升客户对未来的预期,2015年丰台、大兴、昌平、门头沟等住宅用地楼面价全面提升,“面粉高过面包”带动开发商提升新房定价水平。

针对2015年和2016年全国楼市的变化和趋势,在12月15日的2015腾讯(第四届)智慧地产高峰论坛上,腾讯研究院房产研究高级研究员吴卫东表示,2015年中国房地产市场是典型的政策性市场,有些城市出现了报复性上涨,有的城市依然很低迷。据他判断,由于供求关系的改变,2016年一二线城市由于需求方的驱动,而会使得整个房价趋于稳定,但不太可能再出现报复性拉升,而三四线城市还将因为供求关系难以逆转,而保持持续低迷。

豪宅高峰年

在偏远一些的新房和公司的二手房之间,在北京一家金融结构供职的宋莉(化名)和男友纠结了一阵,选择了前者。这意味着,她未来上班即便坐也需要一个小时左右的时间,不仅如此,每平方米超过4万元的价格,买下130多平方米、总价近600万元的房子,对于这对年轻情侣而言,不是件轻松的事情。

宋莉选择的婚房位于南四环,属于丰台区。从前由于环境、医院配套等限制,南三环外的地段在北京是个相对的房价洼地,然而,今年丰台多宗地段入市,不少地块拍出的楼面价超过了周边二手房价格。宋莉告诉本报记者,当发现她有些犹豫时,楼盘置业顾问告诉她“旁边刚拍的那块的楼面价都到5万了,未来都是10万起价的豪宅”。这句话让宋莉下定了决心:买下这个未来将被豪宅包围的中楼盘。

2015年毫无疑问是北京豪宅入市高峰年。来自伟业我爱我家市场研究院的报告称,受2015年成交高价地影响,五环内泛豪宅化基本形成,也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。如果剔除2015年新入市的豪宅对房价的影响,如万柳书院、北京壹号院、使馆壹号院、西宸原著、中粮瑞府等顶豪项目统计结构上的影响,2015年新房成交均价为2.68万元/平方米,同比上涨8.6%。

从北京住宅库存来看,在2015年市场供需基本平稳态势下,北京市场库存基本保持2014年高位,去库存压力尚大。与此同时,北京的豪宅库存也不容小觑。胡景晖对记者指出,前几年政策限制致使北京豪宅的原有库存压力较大,如今政策放开、供给释放,明年豪宅将集中入市,供应量巨大;而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价,与豪宅并不匹配,市场的消化能力有限。因此,他认为,2016年豪宅的销售压力会加大,在楼市整体库存较大的背景下,房价涨幅也将有限。

尽管如此,北京的高价地仍层出不穷。近的12月23日,大兴区旧宫镇一地块出让,这也是12月份来首宗商品住宅用地,拍卖现场吸引了包括金隅、中铁建、中铁、龙湖首开等在内的7家房企现场竞争。经过31轮厮杀,终该地块以44.2亿元的总价为中铁置业取得,溢价率61%。据亚豪机构测算,该地块商品住宅部分折合楼面价3.6万元/平方米,这一楼面价已经突破去年中铁建旧宫地块高价,成为该区域单价“”,这也是北京2015年经营性用地当中第26宗楼面价超过3万元/平方米的地块。截至当天,2015年北京土地出让金总额已超过2000亿元,达到2017.25亿元。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,2015年虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低,但是土地出让金却出现大“丰收”,这其中各大“”贡献不小。但是开发商在付出高昂土地出让金成本的同时,由于各类配建的挤占,所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少,这也激发着北京住宅市场豪宅化趋势脚步的不断加快。

面对明年在北京豪宅市场可能遇到的机会和挑战,房企将采取何种营销策略来应对?对此,融创北京区域公司副总经理楼艳青在出席论坛时表示,对于项目而言,产品和品质是根本,营销是锦上添花,产品做好、品质到位,销售额自然就上升。泰禾集团总裁助理沈力男也认为产品是根本,他说,没有好产品一定没有好营销,好的产品不仅有差异化、均衡性,还有特长和情怀。

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