置业不吃亏 商品房按揭贷款利息怎样计算?

钱荒来袭，楼市备受中国式金融危机考验，全国多处银行住房贷款收紧，房屋按揭量骤减，房贷优惠取消，那么如今买房商品房按揭贷款利息怎样计算?哪些银行有利率优惠？优惠多少？

购房贷款利率计算器：100万元贷20年，月供减少297.83元

购房者在申请房贷时，须与银行签订相关的房贷合同，合同中重要的一条就是关于利率的约定条款。房贷合同主要分按月调息和按年调息两种方式。按月调息就是在央行基准利率变化后的下一个月起执行新利率标准;而按年调息即在央行基准利率变化后下一年度元旦起执行新利率标准。

由于执行的贷款利率不同，以及享受优惠折扣不同，实际减少的月供也将有所差别。记者用实时房贷计算器算了一笔账，如果贷款100万元，贷款期限为20年，采用等额本息还款方式，享受基准利率的话，现在每个月月供为7783.03元(调整前利率为7.05%)，从下月起，月供将减少至7485.20元(调整后利率6.55%)，那就是每月减少297.83元。

也有些市民向银行咨询是否可提前还贷，专业人士建议，有些人群，不必提前还贷。

一、是购房较早，采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的业主。2009年、2010年时银策比较放松，不少购房者享受到了7折利率，减息后，利率更低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这种情况下，提前还款还不如拿去存款，或者购买理财产品。

二、是使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主。这类人前几年还的钱绝大部分都是利息，本金所占还款金额的比例低，如果此时提前偿还贷款，节省的利息并不多。

三、是未来有较大支出的客户，比如近期有生小孩、买车等计划的，提前还款会大量挤占资金。理财师提醒市民，提前还款还要支付一笔违约手续费。目前各家银行的违约手续费差异较大，有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1-3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。