离婚1年内算二套房!没想到北京这次来真的了

3月24日人民银行营管部会同银监会北京银监局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理共同发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》(下称《通知》)。

《通知》明确，对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

央行在公告中指出，据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。

解读：不要再浪费购房资格假离婚了

因为本来就有房，或者本来就有购房贷款记录的朋友，在前些天的政策调控之下，已经算是二套房，所以影响不大。所以本次调控主要影响了两波目前还无房且无贷款记录的朋友。

一类是有购房资格，但还未使用，打算“假结婚”借给别人使用，钻国家政策的空子，赚一笔的朋友。

原本你可以“假结婚”借给没有购房资格却有钱买房的朋友买房，等买完房再“假离婚”将房子给对方。北京“认房不认贷”时，这一办法完全可能，“认房又认贷”之后，需要对方全款买房才可以保证购房资格不受影响，现在这个政策一出，即使对方全款买房，你名下无房，也没有贷款记录，离婚一年内自己想买房也不能再享受首套首付优惠了。

另一类是夫妻两人都有购房资格，想通过“假离婚”享受两次首套优惠的朋友。

夫妻两人都有购房资格，一起买房以家庭为单位，首套首付35%，二套首付60%，但是如果“假离婚”之后各自买房再复婚，按照原来的政策，两个人都可以享受首套首付优惠。如今政策已变，“假离婚”只能适得其反，因为两个人都属于离婚一年内的状况，将都不能享受首套首付优惠。

我们来看一下通知全文：

中国人民银行营业管理部 中国银行业监督管理委员会北京局 北京市住房和城乡建设委员会 北京住房公积金管理 关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知

各有关单位：

2016年以来，北京市银行个人住房贷款快速增长，各商业银行在拓展房贷业务的过程中累积了一定风险。为进一步落实四部门《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法〔2017〕3号），防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险等，现将有关事项通知如下：

一、严格落实各项房地产信贷调控措施

各商业银行要坚决落实关于“房子是用来住的，不是用来炒的”总体要求，继续从严控制个人购房贷款增量，严格落实差别化的房地产信贷调控政策，好北京市房地产调控工作，促进北京市房地产市场平稳健康发展。北京银监局、人民银行营业管理部将适时会同相关部门对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查，对存在违法违规行为的机构进行严肃问责。

二、对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险

据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

三、认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录，严格执行首套房贷认定标准

各商业银行在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询北京房屋交易权属信息查询系统、人民银行个人信用信息基础数据库。在公积金贷款数据接入征信系统前，各商业银行定期汇总房贷客户信息提交住房公积金，由公积金查询查证后统一将公积金贷款记录反馈给各商业银行。对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库，已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。各商业银行对于购房家庭住房记录、商业性住房贷款记录、公积金贷款记录等查询情况要留档备查。

四、严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加”金融产品用于购房首付款

各商业银行要根据“了解你的客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用“”等金融产品加的客户，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强及其他无抵押款的管理，严禁以、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

五、严格审核借款人还款能力，防范投机购房带来的信贷风险

各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

六、合理评估房屋价值，增强住房信贷风险的识别和防范能力

各商业银行要加强对房地产真实价值的评估，要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力，要依据房屋的合理评估价值进行放贷。商业银行与房地产价格评估机构合作进行评估的，要加强对合作方的约束和考核，避免道德风险。

七、加强对支行网点的业务指导和管理，严格落实差别化住房信贷政策

各商业银行要加强对支行网点个人住房贷款业务的管理和指导，督促支行网点严格遵守差别化住房信贷政策及自律机制确定的自律要求。对支行网点违反相关规定的，要及时纠正、严肃处理。

八、规范房地产中介机构与商业银行业务合作，建立商业银行合作中介机构退出机制

各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供、尾款贷等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构，各商业银行应立即中止与其业务合作。

本通知自发布之日起执行。

后，我们再来回顾一下近期北京的调控政策：

3月17日

市住建委等部门发文开启新一轮限购，明确实施“认房又认贷”模式，并将二套房首付比例提升至60%（普通自住房）和80%（非普通自住房）。

3月21日

市住建委等部门发文明确，在不动产登记时，应将具有院落居民通行、应急救援功能的部位标注为“通道”，这意味着“过道的房”将成为历史。

3月22日

市发改委发文提醒商品房经营者在交易场所醒目位置明码标价，不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

市地税局等部门发文对非京籍家庭在京购房条件做出细化，将原有“连续五年缴纳个人所得税”调整为“连续60个月缴纳个人所得税”。

3月24日

央行等部门发文对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。