无处分权人出卖房屋 买受人是否应当返还

我国《合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”那么无处分权人出卖房屋，买受人是否应当返还呢？

无处分权

【案例】

1997年，胡正刚（原告何彐妹之子，原告胡建与胡曾艳之父）与案外人曾冬梅（原告胡建与胡曾艳之母）共同修建了两层楼房一栋，并办理了国有土地使用权及房屋权登记。2001年，胡正刚与曾冬梅经法院判决离婚，房屋归胡正刚。2003年10月14日，胡正刚因故去世，该房屋由原告胡建、胡曾艳、何彐妹合法继承，原告胡建、胡曾艳及曾冬梅共同居住其中。2007年12月，原告胡建与胡曾艳的继父肖家安将房屋卖给被告毛立芳。之后，被告毛立芳持有了该房屋的国有土地使用权证和房屋权证，并一直居住使用至今，但一直没有办理变更登记手续。原告方多次要求被告搬离，但被告以其与肖家安的经济纠纷未理清为由拒绝搬出。原告诉至法院要求被告停止侵害，搬离三原告依法继承的胡正刚房屋，并立即返还房屋。被告毛立芳辩称肖家安与自己订立口头合同，将房屋以80000元的价格转让给自己，其实际付款86000元，且买受该房屋进行修缮、装修后，宴请宾客以示庆贺，原告胡建亲自为其挂红布祝贺，原告胡曾艳也到场送了礼金，原告胡建、胡曾艳系共同商议后将房屋转让给被告，被告并非强行居住使用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

【审判】

法院经审理认为：本案争议的房屋登记为胡正刚，在胡正刚去世后该房屋由原告胡建、胡曾艳、何彐妹合法继承，该房屋系由原告胡建、胡曾艳、何彐妹共同共有。肖家安虽系原告胡建、胡曾艳的继父，但对该房屋没有处分权，事后胡建与胡曾艳在被告毛立芳搬家时挂红布、送礼金的行为即便可以视为是胡建与胡曾艳对肖家安转让行为的追认、同意，但始终未得到另一共有人原告何彐妹的追认，根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和该法 百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回”的规定 ，肖家安处分该房屋的行为属于无效行为，三原告有权追回转让房屋。根据《物权法》 百零六条 款第三项的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权： （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。” 被告毛立芳虽然是善意取得本案争议的房屋，但其未到国土管理部门和房产管理部门办理该房屋的变更登记手续，从法律上讲，其并未取得该房屋的权。综上，遂判决：被告毛立芳将其占有的座落于原城关镇城北沿江南路、房屋权人为胡正刚的两层楼房返还给原告胡建、胡曾艳、何彐妹。

【评析】

根据我国《合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这里所指的处分他人财产，是指财产的买卖……等。以处分他人财产为内容而订立的合同，处分财产的一方当事人应当在订立合同时就对该项财产享有合法处分权或者当事人处分财产的行为应当获得权利人的合法授权，否则，其行为侵犯了权利人的财产权，所订立的合同便侵犯了财产人的合法利益。本案中案外人肖家安处分该房屋前没有通过订立合同取得该房屋的处分权，事后没有也没有得到原告胡建、胡曾艳、何彐妹的追认，肖家安处分该房屋的行为是无效的。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

另，根据《中华人民共和国物权法》 百零六条 款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条规定属于法律的强制性规定，本案被告毛立芳虽然系善意取得争议房屋，但其未到国土管理部门和房产管理部门办理该房屋的变更登记手续，违反了法律的强制性规定，其并未取得该房屋的权。