出让土地使用权转让条件的分析

在协议出让国有土地使用权大量存在的历史背景下，这一转让的限定性规定对于杜绝 “炒地皮”现象的出现、维护土地交易市场的秩序起到了重要作用，但随着房地产行业发展的日新月异和国家相关土地政策的出台，规定已明显不合时宜，原因有几下几个方面：

(1)转让条件的设定已经严重影响了房地产业的发展

房地产行业是一个高、高风险的行业，在取得项目建设用地的使用权后，资金就成为了房地产项目成功的关键，土地使用权的转让都是开发公司在资金方面遇到难以逾越的困难时不得已而为之的行为，有的项目刚取得前期的报建手续，甚至有的项目只有建设用地的批准书或者国有土地使用权证书就迫切需要转让，同时市场经济条件下土地资源的稀缺性和人脉关系的不均衡性，导致一些资金实力雄厚却难以取得土地使用权的房地产公司急需受让土地，这使得土地使用权的转让成为可能，但转让中的限定性规定又使得这种转让存在很大程度的法律障碍，这大大增加了房地产开发企业的风险，限制了房地产行业市场资源的整合，影响了房地产发展的整体速度和规模。

(2)缴纳土地出让金不应成为土地使用权转让的前提条件

根据出让土地使用权转让条件的规定，未缴清土地出让金之前国有土地使用权就不得转让，但在实务中地方政府为了支持房地产业的发展和其他原因，常常同意发展商分期缴纳土地出让金，在土地出让金缴清前，已经先行核发了土地使用权证书，在此种情况下转让土地使用权，如果以未缴清土地出让金为由认为转让行为无效，显然是不合理的。首先根据合同的相对性原理，出让合同中的权利和义务只对合同的当事人具有约束力，而不能对抗第三人。政府以土地使用权出让合同中的用地人未缴清土地出让金为由对抗转让合同中的受让人，违反了合同的相对性原理;另外土地使用权证一经核发，其登记就具有公示效力，转让合同的受让人有充分的理由对公示资料予以信赖，而无任何审查转让人是否已缴清土地出让金的义务。因此，用地人未缴清土地出让金但已经取得土地使用权证书的，应当对其出让土地使用权转让合同的效力予以支持。

(3)土地使用权出让价格市场化，条件的限定已无意义

虽然《城市房地产管理法》明确规定招标、拍卖和协议出让都是土地使用权出让的有效方式，但在以往长期的国有土地使用权出让的实践中，协议出让国有土地使用权却占了土地出让的绝大部分。随着市场经济的发展，协议出让暴露出了许多弊病，比如：土地使用权转让的市场化程度低，政府不能获得土地的 ;房地产商利用关系圈地、炒地等，严重扰乱了市场经济的健康发展等。2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》(即11号令)要求自2002年7月1日起国有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。2003年国土资源部与监察部又联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，对国有土地出让中的历史 问题做出了明确规定，要求各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史 问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车，要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史 问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史 问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。自此，我国土地的供应制度完成了从协议出让到公开招标、拍卖和挂牌出让的转变。当前在土地供应的一级市场上经营性用地完全实行招拍挂公开出让，土地出让的价格都已经完全市场化，在土地转让的二级市场上商和开发商也就没有了炒地的空间和意义，条件作为土地使用权转让条件的限制也就失去了其本来的意义。