张曙光 小产权房显现农民与政府利益博弈

“小产权”房是指在农村集体建设用地上盖建的“商品房”，由于现行法规政策禁止向城里人出售，不具有完整的商品属性;已经购买了这类商品房的城里人，其产权不受现行法律保护。所以，这类房产人的权利也比城市里商品房人的权利要小，因而，人们形象地称为“小产权”房。“小产权”房是一种制度现象。

既然“小产权”房是在集体土地上开发建设的商品房，它的出现打破了政府作为国有土地者，垄断商品房开发供地的现实。于是，政府严格制止这类商品房的开发建设，不允许城里人到农村购买“小产权”房和购买农民的住房，据此，法院也判处城里人购买农民原有的房屋为违法。这样一来，农村的住房都具有了“小产权”房的性质和特征。

“小产权”房的类型及其开发建设方式

根据现有情况，“小产权”房有多种形式和类型，其开发建设也有不同方式。按照开发建设使用土地的不同类型，“小产权”房可以分为四类，一是使用农村宅基地建设的“小产权房”，二是在农村其他建设用地(如乡镇企业用地)上建设的“小产权”房;三是利用荒地开发建设的“小产权”房;四是在农用地上建设的“小产权”房。从改革和发展的趋势来看，在前三类土地上建设的“小产权”房，不仅不应当限制和禁止，而且应当放开，使之与大产权房一样，成为真正的商品房。对于在农地上建设的“小产权”房要严格管制，尽力制止。但是，管制总有漏洞和空子可钻。因此，正确的做法是因势利导，找到一种能够有效地保护耕地的方式和安排。

从“小产权”房开发建设的方式来看，大致有以下几类：第一，自主开发模式。这样做又有两种情况，一种是由村庄供给建设用地，由村社企业开发建设，在满足和改善村民居住和生活的同时，向外出租和出售;一种是村民个人或者村集体雇请施工队伍建设，然后出租和出售，如深圳城中村和昆山富民合作社那样。第二，合作开发模式。即由村庄和外部企业合作，村庄向企业出租建设用地使用权，外部企业出资开发建设，一方面满足村民的住房需求，另一方面满足企业发展的用地需求或者向外销售。第三，开发商开发模式。即由村集体把建设用地一次性地出让给开发商，并承诺办房屋产权证，换得农民上楼和一次性的补偿，农民住进了楼房，却失去了土地的产权。

从已有的经验来看，前两种方式相对有效。开发商开发模式存有问题，最大的受惠者是开发商和村镇的少数负责人，农民失去了土地产权，有可能变成既失地又失业的无业游民。