按揭房屋问题

“按揭”一词是英文“mortgage”的粤语音译， 初起源于西方国家，本意是英美平衡法体系中的一种法律关系，指按揭人将其对于房屋的权益(香港称为衡平法产权)转让给按揭权人作为其贷款的担保。该担保方式类似于大陆法系的让与担保，于上世纪八九十年代从香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来，但内容上发生了些变异。在内地，按揭指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。严格来说，按揭并不是一个法律词汇，对按揭房屋的性质，我国至今尚未在法律中有定性之规定，学界也认识不一：有观点认为按揭从性质上而言属于让与担保，主张按揭与让与担保在本质上都是以转移权作为债权担保的方式;有观点认为按揭是一种信托方式;也有观点认为按揭是权利质押和按揭的“结合体”。从国内银行按揭贷款实际操作程序和“按揭”房屋登记程序来看，将按揭视为权利质押和抵押的结合更为合适：对于尚未建设或者正在建设的房屋或其他建筑物，购房者在房屋建成并进行产权登记前，只拥有向开发商请求交付房屋的债权，在此情况下，以此债权做担保向银行贷款，具有质押的性质;而当房屋建成并进行了产权登记后，以房屋做担保向银行贷款，具有抵押的性质。

在明确按揭是权利质押和抵押的结合的前提下，按揭房屋的归属主要是综合当事人办理按揭手续并取得产权证的时间、产权证书中登载的权利人姓名和按揭房屋首付款的资金来源等因素来认定的：

一、对婚前办理按揭手续，婚后夫妻共同清偿贷款的房产的归属问题。根据按揭的法律性质，其关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间：

1、若购房人在婚前已取得房屋的权的，则根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，为婚前个人财产。婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变房屋权的归属。

2、若一方在婚前办理按揭手续，以个人名义签订房屋预售合同，并缴纳首付款，在婚后才获得房屋权证，也应属于个人财产。因为根据我国的房屋预售登记(鉴证程序)使债权具有了特定性或对抗性，由该预售合同而取得房屋权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生的信赖，以及该财产权利的是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，在这种情况下即使产权证的取得在婚后，仍应属于个人财产。

3、若产权证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的或者双方对所购房屋为共同共有约定在先，应认定为夫妻共同财产。因为：对于前者，所购房屋产权是双方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，系双方个人财产具体形态的转化，因而为双方共同财产;至于后者，根据《 人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”之规定，当事人另有约定的，可转化为夫妻共同财产。

二、对于婚后办理按揭手续，但房屋产权登记在夫妻一方名下的房屋的归属问题。若双方都没有主张购买按揭房屋的款项是以自己婚前的财产等归属于一方的财产支付的并提供相应证据加以证明，则应当认定房屋属夫妻共同财产。因为婚后以夫妻共同财产购买的房屋，虽然产权登记在夫妻一人名下仍然属于夫妻共同财产，按揭的房屋也不例外。如无证据证明该房屋是以个人财产办理的按揭手续的，与通常意义下的购买房屋并无区别。

实践中有人认为，鉴于房屋在法律上属于不动产范畴，而根据我国相关法律的规定购房人真正获得所购房屋权的时间点为办理完房屋的过户手续、取得房屋产权证之日，因此，认为婚后取得房产证的房屋，是“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产”，应为夫妻共同财产。而且，在司法实务界，也出现了不少以此为裁判依据的司法判例。实际上，上述观点和相关司法判例是对《婚姻法》第十七条的误解。婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的 ;(三)知识产权的 ;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同的财产。”从该条规定我们可以得出结论，共有财产应当是婚姻关系存续期间新增的财产。而婚后取得的房屋如果是一方以婚前个人财产所购买，由于房屋本身仅是其个人财产的形态变化，不是婚姻关系存续期间新增的，那么其性质上仍为个人财产。否则，就会得出“夫妻一方的婚前财产等于婚后夫妻共同财产”的荒唐结论。对此， 人民法院副院长黄松有在《 人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》中明确指出：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产”。

也有人提出过这样的观点：在偿还完银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产;而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。其实质是对按揭的性质认识不清。如上所述，在按揭购房的法律关系中，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户后，购房人对银行负有偿还贷款的义务。购房人偿还银行贷款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的个人债务行为，并不影响所购房屋权的归属。如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，但并不因此而改变房屋产权的归属。对此，一些地区人民法院做出了明确规定，如，《广东省 人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》：“一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产。另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分，离婚时取得房屋权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的，可以参照该房屋的市场价值，按另一方的出资比例(以夫妻共同财产偿还的贷款部分，各占一半出资额)计算一方应支付给另一方的补偿数额。”《上海市 人民法院关于适用 人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》(2004年9月7日上海市 人民法院印发)规定：“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”

本案中诉争房屋的产权证虽系在被告邸德仁与原告婚后取得的，但系被告邸德仁婚前办理按揭手续，以个人名义签订房屋预售合同，并缴纳首付款，如上所述，根据按揭的法律性质及我国的房屋预售登记制度，应为邸德仁个人财产，邸德仁享有完全的处分权，因此邸德仁与瞿清雅签订的买卖合同及补充协议系有效合同。赵艳艳并非诉争房屋的权利人，其以邸德仁未征得其同意出售房屋为由，要求确认双方签订买卖协议及补充协议无效的请求，不应予以支持。

策略提醒

实践中，如购房人购买的房屋涉及婚前按揭房屋的产权认定问题，应注意如下事项：

一、签定合同前应注意了解出卖人的婚姻状况、结婚时间、购买房屋与办理按揭手续时间、取得产权证的时间、产权证书中登载的权利人姓名及按揭房屋首付款的资金来源等关键信息，从而准确判断房屋的权归属。

二、购房人签订购房合同时，如经核实出卖人确属未婚、房屋产权证尚未办理，则应当要求出卖人就按揭首付款的资金来源作出书面说明，且尽量经公证，并在购房合同中作出“出卖人保证说明中首付款的资金来源属实，否则构成违约，将向购房人承担双倍返还所付房价款的违约责任”之约定。

三、签订购房合同时，如出卖人已婚，而待售房屋又属于婚前按揭房屋时，为稳妥起见，应要求出卖人的配偶出具同意出售的书面声明。