住房反向抵押贷款的可行性分析

反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式。住房反向抵押贷款自上世纪80年代在美国开办以来，至今已被加拿大、英国、法国、新加坡等国借鉴和引进，同时日本、澳大利亚也正积极探索在本国开展此项业务的意义及可能性。目前许多学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，以下就对反向抵押贷款在中国推行的可行性进行分析。

1、人的生命周期与住房的生命周期一般表现得并非一致。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期。从25岁购买住房，到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多在70~100年之间。所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值，提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚。所以，在户主去世时，他的住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。

2、住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的计划。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房改革的目标，确定为“建立与社会主义市场经济体制相使用的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”通过稳步改革，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%，在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程度将会有进一步提高，绝大部分的普通居民将通过私人购买的形式获得住房。2002年的数据表明，我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达94.3%。

3、对大多数家庭来说，住房资产在家庭财富中占很大比重，以房养老将大大提高老年人的养老保障水平。“联华《理财周刊》中国主要城市理财综合指数”对北京、上海、重庆和广州四大城市的专项调查的结果显示，不动产和占去了居民理财的重要部分，不动产占到家庭财产的大半。国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示：截至2002年6月底，我国城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元，其中家庭金融资产为7.98万元，占家庭财产的34.9%;房产为10.94万元，占家庭财产的47.9%，在家庭财产构成中比重 。所以，如此众多的住房资产的功用，若能够得到很好地发挥，其价值是不可估量的。