购房首付比例提高，凑不足首付款是否属于“不可抗力”？

买房人：本来首付三成的话还能买得起房，现在政策调整到五成买不起了，这种情况应该算是“不可抗力”。

刚刚结婚的郑先生想购买一套两室两厅的住房，原本说好首付三成，夫妻两人好不容易凑足了首付款并已缴付。可新政出台后，因为郑先生单身时曾购买过一套 小房子，准备购买的这套房成为了第二套住房，首付款提高到了五成。“三成的首付我们夫妻俩都是费了很大劲才凑足的，如今提高到五成，房子我们肯定是买不起 了。这样的政策调整应该算是‘不可抗力’的一种。”郑先生认为，《合同法》中规定了因‘不可抗力’而导致合同无法继续履行，购房人可不承担违约责任。

律师看法：政策调整是“不可抗力”还是“情势变更”亟待法律进一步说明。

《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不 可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对此，上海德尚律师事务所杨波律师认为，“政府政策的调整” 一般排除在不可抗力的范畴之外。因此，如若以不可抗力为由要求退房，没有法律依据。

但他也表示，《合同法》中规定了另一种“情势变更”的原则，即合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行 合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。“对于这种因政策调整无法付齐首付的情况，我认为应按‘情势 变更’原则来对待。”杨波认为，因政策调整造成的房屋买卖纠纷是个新课题，由于目前并没有相关的法条规定，具体能否适用“情势变更”还需法院作出裁判。

对于如何解决凑不足首付而违约的问题，杨波还建议开发商可采取“垫付首付”的办法，即开发商与购房人协商支付方式后，由开发商垫付购房人其余首付款的办法。“对于有购房意愿的人来说，开发商此举可充分打消他们的顾虑，也可避免类似的纠纷产生。”

类似的情况，也有律师提出了不同看法。有律师提出，政策调整导致违约，既不应属于“情势变更”，也不算“不可抗力”。如果法院以这两种理由判决解除双方买卖合同，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。