对付面积误差 理解不能有误差

编辑同志：

最近我面临签合同，此前也听说过不少因为合同约定不清而导致的有关面积的纠纷，但概念仍不十分清楚，能帮我再介绍一次吗？ 读者司丽

司丽朋友：

其实，很多购房者在面临签约时，都会积比较糊涂，大家对此问题主要要明确以下三点：

一、暂测面积与实际面积相差多少时，双方是否按原定房价不再结算？

在销售合同中通常是这样处理的：“……该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±2％（或3％，不包括±2％或3％）时，房价款保持不变。”误差值按行业习惯为2％或3％，在合同中是空白，法规对此也并没有明确规定，您可以与发展商协商。在实际操作过程中，一般较少出现实际面积小于暂测面积的情况，也就是说发展商不会在现房时退房款给买家，而实际面积大于暂测面积的情况较多，因此买家经常要多付超出面积的房款。所以，购房者对这个误差也要慎重考虑，相对大一点会较为有利。

二、若实际面积的差别超过暂测面积一定的百分比后，购房者可否要求拒付房款或退房？

在一些销售合同中有时会这样约定，“暂测面积与实际面积相差超过2％（或3％）时，按实际房屋面积的总价结算。”这样的约定可能会出现有的发展商故意将暂测面积做小，而实际面积超过暂测面积多达10％以上，使得买家在最后无法接受这一结果而要求退房。这里提醒买家的是，在销售合同中应如下约定：超过2％（或3％）但不超过某个百分点（如 5％）时，双方按房价结算，当实际误差超过某个百分比时，买家有权终止协议，可以退房。

三、“超过部分”究竟是指暂测面积与实际面积的差值，还是指这个差值减去合同约定的某个百分比所得的面积？

曾经有一个项目交房时实际面积大于暂测面积为4.5％，而在合同约定中是规定超过3 ％，按房屋售价进行结算。开发商要求这个买家多付4.5％的房款，买家则认为超过部分是指4.5％减去3％的1.5％部分，结果造成了一场纠纷。所以在签订购房合同时，应明确约定“超过面积”的含义，以防止双方在履行合同时发生争议。

其实，实际面积与暂测面积的误差是在所难免的实际情况，主要是买家与发展商要妥善处理这个问题。在合同约定中，将一些可以产生争议的或模棱两可的条款在合同中设定明确的说法，这样会减少今后的履行合同时产生的纠纷。