不动产预告登记制度述略

不动产预告登记制度述略

俞智渊

房屋等具有较大价值的财产往往能对人们的生活产生相当重要的影响。为保证其权利变动的有序性和安全性，法律设立了一系列不动产的登记制度，作为向社会公众公示不动产权利状况的手段。其中，不动产的预告登记在我国是一项较为晚近的制度。目前，《上海市房地产登记条例》在该项制度的设立上做出了有益的尝试。

预告登记制度的主要意义在于，为保全不动产物权的请求权而将此项权利进行登记，从而对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为产生排他的效力。比如：在两个当事人就一项房屋买卖签订协议后，买方如果出于某种原因对该项交易将来能否实现有所担忧，那么他／她就可以到房地产登记部门将自己对该处房屋的请求权进行预告登记，也就是在房屋未真正过户前预先向全社会告知自己已经对其享有合法有效的请求权。这样一来，在该登记有效的期间内，其他任何人都无法对这套房屋进行过户登记，一房二卖的问题就得到了有效的解决。当然，不动产预告登记的内容并不仅限于产权转让这一种情况。以房屋设定抵押或将抵押权进行转让等情形之下相关权利人也可以进行预告登记。

在我国，进行预告登记应当符合这样的几个条件：首先，需要预告登记的事项应当是依法可予登记的内容，比如商品房的预购及将预购商品房进行转让、以预购商品房或在建工程设定抵押、以及转让、抵押二手房等；其次，预告登记的目的应当是为了保全当事人将来变更物权（比如办理过户）的请求能够得到实现；再次，预告登记的范围和内容应当有合法的依据，比如依据买卖双方签订的有效合同进行登记；最后，预告登记的申请人必须是符合相应条件的当事人。

进行了预告登记之后，申请人在该项不动产权利上相对于其他人就具有了优先的地位。但根据《上海市房地产登记条例》的规定，自登记之日起满两年，当事人还不行使请求权的，该登记就会自动失效。

预告登记的义务人（比如前述例子中的卖方）在预告登记完成之后，其权利是受到一定程度的限制的。那么，如果买方申请预告登记之后迟迟不行使自己的请求权，或请求权消灭（如合同已解除）以后仍不撤销该项登记，卖方有什么途径可以进行救济呢？除了前面提到的满两年自动失效以及买方主动撤销以外，《上海市房地产登记条例》并未作出进一步的明确规定。我们认为，如果预告登记义务人有证据证明让该预告登记继续有效已属不当，则法律应当允许他/她通过向法院申请或向登记机关申请的方式来达到涂销该登记的目的。

由于缺乏交易诚信，一物二卖甚至一物数卖的现象时有发生。在市场价格波动之际，这种罔顾信用的利己行为尤为常见。预告登记作为一种将请求权（债权）物权化的特定方式，对解决这一问题、督促义务人按约完成特定的物权行为和培养交易诚信机制有重要的现实意义，值得我们更加深入地开展研究和完善的工作。