购房者不看后悔 注意购房合同补充条款陷阱

售房时大肆宣传附近有生态公园和轻轨站以抬高价格，交房时业主发现不但这些都成了泡影，连当初小区的规划也变了模样。近日，重庆金科十年城三区项目宣传与实际的巨大落差让业主们极为不满，而其维权却遭遇法律尴尬。

购房补充协议

生态公园、轻轨站成泡影

重庆金科十年城楼盘三期项目位于重庆市江北区石马河街道石子山村，属重庆主城近郊。“买房时售楼人员说小区西边要建400亩石子山生态公园，同时轻轨5号、6号线要经过这里，可现在什么都没有。要不是以为有公园和轻轨，谁会花每平方米一万多元的价格买这里的房子?”业主谢女士气愤地说。

该项目的售房宣传展板和资料册上写着“轻轨环线和5号、6号轻轨线未来将经过十年城，设有十年城站”、“石子山生态公园已经提上建设日程”，在楼盘沙盘模型上清楚地标注着石子山生态公园。

重庆市规划局表示，没有石子山生态公园这一规划。已建成的轻轨6号线没有十年城站，正在建设中的轻轨环线和5号线也不经过十年城，更没有规划设置十年城站。

不但生态公园、轻轨站成了泡影，连小区规划也和当初宣传的大相径庭。该项目规划图中，中庭有水景，没有停车位。小区B栋业主李先生说：“现在中庭水景没了，又增设了60多个地面停车位，减少了小区绿化面积。”近期，开发商以每个13万元的价格向业主推销地面停车位。目前，金科十年城三期数百名业主对小区当初宣传和实际交房环境的巨大反差表示强烈不满，并拒绝接房。

维权遭遇法律尴尬

金科十年城三期业主们认为，开发商在广告宣传上存在恶意欺诈，同时对小区规划调整未履行告知义务。项目相关负责人表示，项目建设红线外的市政工程开发商无法左右，开发商正在对小区进行整改，加设了休闲亭，如果业主不满意，可通过法律途径维权。不少业主准备向法院提起诉讼，但购房合同补充条款却成了开发商的“保护伞”。金科十年城三期购房合同中看到，其补充条款多达24条，其中规定“乙方(业主)购买合同后不涉及房屋结构、尺寸、朝向、容积率的设计、规划变更，甲方(开发商)不需通知乙方，乙方同意认可，不提出退房”“甲方发布的宣传资料、广告、模型若与实物、合同不符，以实物和合同内容为准”。而重庆市购房标准合同规定，“甲方不得擅自改变规划批准建设的公共建筑和共有设施”。此外，补充条款还对合同解约、付款、物管、共有权益做了较大调整，并约定“本合同与补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。”

业主蒋先生表示，补充协议几乎让开发商规避了 责任，成了坑害消费者的陷阱。业主谢女士说：“签合同时开发商只出具了 后几页，我是在签完合同2个月后才拿到完整的合同。补充协议密密麻麻7页纸，我们不是法律专业人士，很难看出其中的猫腻。

法律上待完善

一位房地产界人士表示，开发商通过在标准合同之后制定补充协议，作出有利于自己的规定以逃避责任、规避风险已成为行业潜规则。而重庆市多个楼盘，置业顾问均表示要签补充协议。记者采访了多位购房市民，他们购房合同中的补充协议对标准合同的付款、解约、交付等重要条款都作了重新约定。市民张先生今年4月购买了渝北区“旭辉·新里城”的一套房子，标准合同上规定“合同约定面积与产权登记面积误差超过3%，乙方(业主)有权退房”，而补充协议上则规定，出现这种情况业主不能退房，只能多退少补。

【各方说法】

律师：目前全国各地因购补充协议所造成的购房纠纷日益增多。补充协议原是为了完善标准合同，但现在则成为开发商的霸 条款，消费者基本上没有商量的余地。

专家：购房合同补充协议成了开发商的霸 条款，由此引发的纠纷矛盾日益增多，亟待在法律上完善。

业内人士：现有法律法规没有对购房合同补充条款作出明确规定，让开发商有了可钻之空。西南政法大学民商法学院教授谭启平认为，明显有利于开发商的补充协议违背了合同法的相关原则，如果任由开发商通过补充条款规避风险，地产行业难以规范发展。一方面执法部门应加大对违规违约行为的处罚，另一方面应就补充条款作出明确界定，违反标准合同的应视为无效条款。

【提醒】

补充协议普遍存在四种猫腻

消费者在签订购房合同过程中，部分房地产企业在商品房买卖合同中提供其新增的补充协议，多有免除自身责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利内容，普遍存在以下几种猫腻：

补充协议效力大于合同条款

补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。

点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款 ;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。

结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。

宣传广告不承担法律责任

补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。

点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。

结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。

购房总价成违约金基数

补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。

点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费， 比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。

结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。

限定买家商品房用途

补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。

点评：有关法规规定，财产 权是指 人依法对自己的财产享有占有、使用、 和处置的权利。业主享有房屋的 权，享有对该房屋占有、使用、 和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。

结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。