成都超高层住宅 准备好“不胜寒”了吗？

据成都商报03月22日的报道 晚上六点四十，廖小姐将车停在每月花300元租来的地下车位上，停车然后乘电梯回到37楼的家。开发商卖车位的时候，她有事没赶上，现在只有租车位使用。廖小姐住的楼盘叫外滩(小区网论坛)，位于九眼桥头，去年才搬进去住。开发商在25亩地上盖了41层的五栋楼，约1200套房子。据廖小姐透露，目前外滩社区的入住率大约有80%，所以廖小姐这种有车一族要住这里，只能租车位。

根据我国使用的建筑规范，住宅建筑高度超过100米（或者超过40层）的房屋，称为超高层。对于业主而言，超高层的居住体验完全异于普通高层，廖小姐就说，37楼比目前城东大部分房子都高，视野很好，春节的时候，在楼上可以看到很多地方漂亮的烟花。每天晚上，在自家的阳台上，廖小姐也可以看到九眼桥漂亮的成都夜景。

不过，住在超高层之内，也并非只有漂亮的风景。安全问题、用水问题、电梯的使用问题都会对居住产生直接影响。对于此前鲜有超高层住宅出现的成都来说，这些都是房产界需要面临的新问题。而随着超高层住宅越来越多，成都市民不得不开始面对可能住在里面的全新生活。

不胜寒之高低分区

不胜寒之公摊

供水可以分，但电梯还没实现

尽管37楼可以看到成都的漂亮风景，但是也有让廖小姐感到头疼的问题，比如超高层住宅的电梯就没有像部分写字楼那样进行高低分区：在出门或者回家的高峰期，如果电梯里站了十个人，可能每个人都要到不同的楼层，也就是说，在她到家之前，电梯得停很多次，如此一来高楼层的住户到家时间会大大增加，廖小姐说，她到家 多用了近三 。不过这些超高层里的电梯其实速度并不慢，龙湖世纪的负责人说，如果中间不停的话，一 可以从负一楼直接到45层的顶楼。

虽然电梯还没有实现高低分区，但是用水的高低分区在一些超高层住宅里已经实现。据成都商报记者了解，超高层住宅的供水有并联式和串联式两种，串联式无法实现对高低层的分别供应，为了保证高层部分的用水只有逐级增加水压。而外滩采用的是并联式，也就是说高层部分和低层部分分别供水，互不干扰。廖小姐表示，自己住进去之后尚未遇到水压不足的情况。这也是目前她认为住在超高层，并没有感觉到生活不方便的原因之一。

当然，随着住户的增多，超高层住宅的电梯配比也有了大幅的增加，像外滩这些修建年代稍早的超高层住宅，梯户比还是三梯六户，但是现在，很多层数更多的超高层住宅则采用了更高的梯户比配置。万科海悦汇城正在销售的超高层住宅达到了六梯七户，在其他城市，深圳金域蓝湾150米，梯户比是四梯五户，而定位更为 的上海世茂滨江花园则是两梯两户。

不胜寒之公摊

超过20%，钢筋每平米多用120元

根据世联地产的分析，将建筑拔高是消化容积率，降低建筑密度的主要操作手法之一。

目前成都的几个超高层项目容积率都印证了这一点，蓝光凯丽香江(小区网论坛)的容积率是7.8，外滩的容积率10.3，而天紫界的容积率达到了12.7。

对于购房者来说，因为电梯数量的增加，电梯井等公共空间面积增大，购房时的公摊面积比例也不断提升。以万科海悦汇城为例，六梯七户的设置让电梯井的面积大大增加，所以公摊面积达到21%，而一般普通高层的公摊面积都在20%以内。记者在收集全国其他城市的一些超高层住宅案例时发现，公摊的比例 有的甚至达到了30%。

对于开发商来说，超高层住宅的成本也会大幅增加。龙湖的负责人告诉成都商报记者，仅仅是钢材这一项的开支，龙湖世纪就比其他30层左右(小区网论坛)的普通高层住宅每平米多投入120元。据业内人士介绍，住宅的高度提升之外，增加的成本除了钢筋水泥等材料之外，还有设置避难层、增加电梯以及在供水系统和安防系统等方面提高标准所产生的成本。

不胜寒之避难层

不胜寒之阳台

没强制要求，能免则免

根据此前我国的建筑规范，强制要求设置避难层的只包括酒店、写字楼等公共建筑，而对于住宅只是建议设置并未强制执行。不过，如今要求在超高层住宅设置避难层的呼声也越来越高。2011年11月1日开始实施的上海市新的《住宅设计标准》，新增了超高层住宅的防火设计，在国内 系统提出了“避难层（区）”的设置规范：每平方米3人、间隔不超15层。

据成都商报记者了解，天紫界、上锦美地(小区网论坛)等已建成的超高层住宅都设置有避难层，避难层有加压装置，避免烟雾进入，此外还有独立的照明系统和消防栓。据龙湖世纪的负责人介绍，为了保证避难层的实际使用效果，避难层平时很少对外开放。

不过也有将避难层做成休闲空间的，位于红星路一段的上锦美地，避难层设置在25楼，除了物业 用了几间房之外，其余的公共空间是很多业主平时打麻将看风景的地方。而新鸿基在香港开发 豪宅凯旋门，将第62层的避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，这也是成为凯旋门的一大卖点。据记者了解，由于成本较高，所以在目前没有强制执行的情况下，对开发商而言建避难层的原则是“能免则免”。

不胜寒之阳台

高层区域，没有强制封阳台

住在37层的廖小姐表示，自己所在楼层的阳台在交房时已经被开发商用玻璃幕墙封掉，这样导致的直接结果是--同样的户型，自己的房子要比低楼层的住户多出几个平方，买房子的时候多给了两万多块钱。

据成都商报记者了解，对超高层住宅的高层区域封阳台是很多开发商惯用的做法。深圳万科金域蓝湾(小区网论坛)由于临海，47层的住宅楼从29层起就开始设置抗风玻璃幕墙。同样世茂开发的上海滨江花园、南京滨江新城的项目，在户型设计的时候就很少做大阳台。这样不但保证了外立面的整齐统一，也符合抗风安全的要求。

成都市场却有意外，龙湖世纪就修建了大面积的空中阳台，而且据龙湖地产的负责人介绍，龙湖世纪的高层区域也没有封阳台，而是用更好材质的栏杆来增加安全系数，龙湖世纪全部采用双层夹胶中空玻璃和金属铝板，金属烤漆工艺的栏杆。而超大阳台也是龙湖世纪在销售时的重要卖点之一。