中央去库存放大招 取消一线城市限购?

2015/12/28 14:18:00来源:房天下 浏览量(7656)

[摘要]自中央经济报告会议开完之后,各种楼市政策消息乱飞。有人说,中央为了去库存,会取消城市限购政策。这到底是真的嘛?可能只是我们想太多。

自中央经济报告会议开完之后,各种楼市政策消息乱飞。有人说,中央为了去库存,会取消城市限购政策。这到底是真的嘛?可能只是我们想太多。

中央去库存放大招 取消一线城市限购?

房地产市场系列去库存执行手段正在逐步接近“落地”,包括多个中央主管部门,正在相关细化房地产市场去库存的有关手段。随着中央经济工作会议落幕,这些落实手段或将很快出台。

房地产市场去库存的落实手段涉及广泛,或涉及由地方政府对新晋城市居民购房给予优惠、城市棚户区改造货币化补偿、城市农民工合理享受城镇住房保障、引导开发企业合理降价等手段均包含其中。不过,房地产市场去库存的系列手段,恐怕将很难涉及一线城市限购政策的解除。

12月21日,中央经济工作会议结束。新华社播发的会议公报显示,中央经济工作会议提出“化解房地产库存”,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度,要取消过时的限制性措施。

难涉一线城市限购

12月21日晚间,新华社发的中央经济工作会议公报,在第三项“化解房地产库存”内容中提到,“要取消过时的限制性措施”。这一表述,立即被外界解读为北京、上海等仍在执行限购政策的城市,可以取消限购。

然而,多位参与政策咨询的权威人士称,要取消过时的限制性措施并不专指北京、上海等仍在执行限购政策的城市要取消限购政策。按照惯例,中央经济工作会议一般情况下,不会专门针对特定的几个城市进行会议公报的内容表述。

从2014年底开始,去库存成为住房和城乡建设系统工作的主要思路。于是,从2015年开始,多个地方政府开始尝试突破此前限购政策。截至目前,原有执行限购政策的城市,除北京、上海等个别特大型城市外,基本上均已经取消了原有的限购政策。

因此,限购政策的问题,已经不是全国性的经济问题,所以,按照惯例,非全国、全局性的经济问题,尚不具备成为中央经济工作会议公报内容的“条件”。

必须要准确理解一个问题,就是现在的“去库存”不是“救市”,更不是大水漫灌。所以,在公报当中,我们可以看到“引导房地产开发企业适度降低商品住房价格”的表述,而对于北京、上海等特大型城市一刀切地取消限购有可能造成的房价报复性上涨,显然会造成与这一目标的矛盾。中国房地产开发综合研究院首席研究院孙启宗分析。

他认为,房地产领域“过时”的限制性措施还有很多,在建设、规划、土地获取、销售等环节,都有体现。本届政府提出减政放权、减少不必要的行政审批的执政思路,“要取消过时的限制性措施”实际上就是这种施政思路的延续。

集中“二线以下”

从现在的情况看,房地产市场库存主要集中在二线、三线、四线城市,所以,去库存的重点,是在二线以下的城市,北京、上海等城市,在2015年330新政以来,库存去化的速度是比较理想的。前述参与政策咨询的权威人士称,这也是“取消过时的限制性措施”不会涉及特大型城市限购的原因所在。

因此,大量去库存的具体实施手段,将集中在二三四线城市发挥作用。目前,部分政策已经开始实施,如加大棚户区改造力度以及其中货币化补偿安置的比例,从而引导棚改需求有效进入商品房市场,从而起到用市场规律去化房地产市场库存的作用。

对“十三五”房地产市场的趋势展望(下称“报告”)称,未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用,市场平稳发展,但是三四线城市去库存将迎大考,而房企也将加速分化。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,报告称,预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米,与2011~2015年基本持平。商品住宅新开工面积为50.6亿平方米;开发投资额为37.7万亿元;销售额为40.9万亿元。

几十个三四线城市的实地调研与分析结果显示,约八成的三四线城市存在库存压力,并且三四线城市之间库存压力差别较大。其中镇江、锦州、余姚等城市土地供应过剩,需求基本饱和,人口增长乏力,库存压力突出;常州、台州、涪陵等城市库存水平较高,但在政策、经济调整下面临去库存机遇;廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢,产业支撑强,存在发展机遇。

“还会留给地方政府比较大的自主裁量的空间,以避免出现一刀切的僵化政策效果,但是政策的核心,还是去库存,而不是大水漫灌式的救市,所以,在二线以下城市也是这个思路,主要还是通过新增城市人口来解决这个问题。”前述参与政策咨询的权威人士称。

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