各地二手房抢过户 买家担忧新房价格上涨

2013/07/24 12:31:00 来源:房天下 浏览量(5223)

[摘要] 新华网3月5日电( 璐)3月1日晚间,国务院公布房地产新“国五条”细则,其中以税收手段加强房地产调控的意图十分明显。细则规定:对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征。消息一出随即引起市场强烈

3月1日晚间,国务院公布房地产新“国五条细则”,其中以税收手段加强房地产调控的意图十分明显。细则规定:对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征。消息一出随即引起市场强烈关注,各地二手房抢过户。

记者注意到,按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法:差价的20%或总价的1%~2%,交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源,按照总价为基准计算相对划算。而“国五条细则”的出台,无疑大大提高了二手房的交易成本,各地二手房抢过户。

据悉,在上述通知发布的当天,北京部分购房者连夜签约以避免多交税款。那么新政实施后对楼市究竟影响几何?业内人士预计,二手房交易成本增加,或导致业主不愿出售使得交易量下降;另一方面,卖家将税费转嫁到购房者身上,打压购房者热情。此外,由于二手房和一手房的联动作用,税收政策调整也将促使部分二手房的预期购买者将目光转向新房,从而影响新房价格。

释疑

“二手房按转让所得20%计征个税”非新规

记者粗略计算,以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房为例,按新政价值差额的20%计算,需缴个税30万元。若这项政策在各地严格执行,将会明显增加交易成本,二手房市场交易热度会受到明显抑制,短期内或导致成交量下滑。

事实上,对于二手房转让所得征收个税,我国《个人所得税法》早有规定:个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值的差额),应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。

由于部分房屋并不能核实房屋原值,例如此前所得的福利分房,无法准确计算出差额,因此无法按照20%来征收。对待这类房屋,国家政策为统一按照出售总价的1%征收。

在实际操作中,由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签,因此,按照1%的总价征收的税额,往往远低于按照差额的20%征收,因此,很多能够核实原值的房屋,也被当成不能核实原值的房屋,从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收,以此达到避税的目的。

由于一线城市楼市供求持续紧张,此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为,如果热点城市的供求关系得不到明显改善,新增个税也许会再次转嫁到购房者身上,进一步提高购房者购买二手房的成本。

中原地产市场研究部总监张大伟认为,新国五条细则如果严格实施,二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响,成交量会明显下滑。等细则出台以后,各地二手房抢过户,但此后过热的二手房市场必将迅速降温。

市场

二手房加紧过户争搭政策“末班车”

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,楼市新政出台后,门店周末平均新增房源委托量增长近四成。

“我挂牌的房子是不是要按20%的差额缴税了?”记者日前在三环新城附近的二手房中介机构看到,前来咨询、看房的购房者络绎不绝,其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的话题。房屋中介小刘对记者表示,上个周末,他的电话一直响个不停,主要是客户、业主或者周边小区居民咨询新政事宜。

据北京市住建委网站统计数据显示,3月2日,二手住宅网签量达到1059套。新政后,二手房签数量创新高。

今年以来,北京二手房成交依然火热,1月份成交量达到19561套,创两年的新高,1月和2月日均签约量也达到500-700套。统计数据显示,北京今年至今出现二手住宅网签量过千套共有三次,除3月2日外,分别是1月31日1230套和2月28日1036套,均为月末最后一天。

伟业我爱我家集团市场分析师孔丹认为,月底网签机构一般会加快积压案件的处理,所以月底的网签一般会比较多。孔丹同时表示,3月2日网签过千套,主要是受“新政”影响,大量市民扎堆儿网签,因为纳税网签目的就是加快过户进程,争相搭乘“新政”执行前的“末班车”。

除北京之外,上海、南京等地的二手房交易者同样急于在政策正式执行前尽快完成交易。而在江苏无锡,房产交易中心更是人头攒动,交易爆满,平时一天最多排360个号,4日下午已发570个号。

解读

房价上涨较快城市或现反转

本次个税政策调整,让不少二手房购房者紧急“抢跑”。而新房市场,本打算近期购房的刚需型客户可能将会再次转入观望,等待政策的进一步明朗后,延时买房。

据悉,北京、上海等一线城市二手房成交量已 过或与新房成交量持平,如果新的个税政策使二手房供应大幅减少,有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。

不少人士担忧,20%的个税或促使买家转向新房市场,从而导致新房房价上涨。

针对国五条及其实施细则,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,政策出台背景正好处于房地产市场调控的关键时期,更多的是平衡在这个关键时期政府与市场面临的转型问题。总体看,国五条还是为继续做好今年房地产市场调控工作而出台的,并不是打压房地产市场。

链家地产市场研究部张旭认为,本次政策虽然是以往政策的收紧和完善,除了信贷和税收政策外,在“加强市场监管和预期管理”方面,也给予地方政府的更多的管控空间。整体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施,以及行政性调控措施方面均有所加强。且对于二手房市场的调控力度更大。新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向,抑制改善性需求,在一定程度上或降低交易换手率,预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市,这种市场反转可能会表现的更为明显。

伟业我爱我家副总裁胡景晖预测,随着各城市细则的陆续执行,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历一段时间的滞涨期。专家表示,房贷政策提高了购房融资成本,有利于抑制投机型需求。

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