业主能否以房屋被查封为由拒缴物业费，查封房物业费谁承担？

业主能否以房屋被查封为由拒缴物业费，查封房物业费谁承担？

在房屋交易和物业管理过程中，查封房产的情况并不罕见。许多业主在面对房屋被查封时，往往会疑惑自己是否还需要继续缴纳物业费，甚至认为既然房屋无法使用或交易，物业费的缴纳义务也应随之免除。然而，法律对此有明确规定。最近长沙芙蓉区法院判决的一起物业费纠纷案件，为这一问题提供了清晰的答案。

该案件中，业主刘某因配偶涉案导致房屋被查封后搬离，随后三年未缴纳物业费。物业公司提起诉讼，要求刘某补缴欠费。法院最终判决刘某需补缴物业费5142.76元（已扣除预缴费用和押金）。法官在判决中明确指出，房屋被查封并不意味着业主丧失产权，只要房产证上的名字仍是业主本人，物业费的缴纳义务就依然存在。

这一判决的依据来源于《民法典》第944条，该条款明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业费的缴纳时间从业主收房之日起计算，与业主是否实际居住无关。换句话说，无论房屋是否空置、是否被查封，只要物业公司正常提供了服务，业主就需履行缴费义务。

查封房产的法律效力仅仅是限制房屋的交易和处分权，比如禁止买卖、抵押等，但并未剥夺业主对房屋的所有权。因此，在房屋被查封期间，物业服务的对象仍然是业主本人，物业公司仍需对房屋所在的小区提供公共区域维护、安全管理、清洁卫生等服务。这些服务并未因房屋被查封而停止，业主自然也不能以此为理由拒绝缴费。

那么，查封房屋的物业费究竟应该由谁承担？根据法律规定，在房屋被正式拍卖并过户之前，物业费的缴纳义务仍归属于原业主。只有在房屋完成拍卖且产权转移至新业主名下后，新业主才需要承担后续的物业费。在司法拍卖过程中，法院通常会在拍卖公告中披露房屋的欠费情况，竞买人在参与竞拍时即视为已知晓并接受这些费用负担。因此，最终的物业费责任会随着产权的转移而转移。

对于业主而言，如果因为特殊原因导致房屋被查封且长期无法使用，可以与物业公司协商，看是否能够适当调整服务内容或费用，但这并不意味着可以完全拒缴物业费。如果业主长期拖欠费用，物业公司有权通过法律途径追讨，甚至可能影响业主的信用记录。

综上所述，房屋被查封并不能成为业主拒缴物业费的合法理由。只要房屋仍登记在业主名下，物业费就必须按时缴纳。对于购房者而言，在参与查封房产的拍卖时，也需提前了解房屋的欠费情况，避免后续产生纠纷。这一案例再次提醒我们，物业费的缴纳义务与房屋的实际使用状态并无直接关联，业主仍需依法履行自己的责任。