商铺和住宅的区别 投资增益与购置成本的差别

作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之，由于目前楼市调控政策从严，对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。

首先，购买商铺的成本要高于住宅。投资者购买商铺时所需缴纳３％的契税，而目前上海普通住宅商品房的契税税率为１．５％。如果是贷款买房，住房贷款的利率要低于同期的商铺贷款如五年以上的住房贷款年利率为５．０４％，商铺则为５．７６％，而在贷款年限、首付比例上，房贷也比商铺贷款来得宽松。

其次，在房产出租方面，两者存在税负上的差异。如果投资者把商铺用于出租，将按照租金收入的５％缴纳营业税，并在营业税基础上缴纳城建税和教育费附加；而个人按市场价格出租居民用房的租金收入，则暂按３％的税率征收营业税。同时税法规定，房产出租的租金要计征１２％的房产税，对扣除上述税收和一定费用的剩余收入计征２０％的个人所得税；而如果是居民住房出租，可暂按４％征收房产税。当这些税负在实际操作中严格执行的话，商铺投资的成本显然会比住宅高出不少。

 最后，在房产的出售方面，对于住宅和商铺的税收政策仍然有所区别。在营业税方面，个人购买并居住超过１年的普通住宅，销售时免征５％的出售不动产营业税；在个人所得税方面，个人出售现住房后１年内重新购房的，所缴个人所得税可视其重新购房的价值全部或部分予以免税。而投资者出售商铺在税收方面就没有这样的优惠条件。