地价评估方法有哪些？各自特点是什么？

地价评估是指在一定的市场条件下，根据土地的权利状况和经济、自然属性，按土地在经济活动中的一般收益能力，综合评定出在某一时点某宗土地或某一等级土地在某一权利状态下的价格。土地因其特殊性，在交易过程中有不同于其他普通商品的价格。比如土地会由于位置的差别而产生相差悬殊的价格。地价评估有哪些方法呢？

1、市场比较法

选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个（含三个）以上可比案例，通过对案例的成交价格进行比较、修正得到待估对象的评估价格。运用该法测算所得价格最贴近市场的真实水平，在条件许可情况下，市场比较法通常为估价首选方法。

2、收益还原法

选取一定的还原利率，将未来若干年中，预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和，即为地价。收益还原法的评估原理体现了地价的本质，即地租的资本化或预期收益的现值。

3、剩余法

也称假设开发法，通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本、相关税费、各类预付资本利息及开发利润等，从而剥离出土地价格。剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时，从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格。

4、成本逼近法

即以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税费和土地增值收益来推算土地价格。一般来说，样本数量越大，误差越小。涉及多宗土地时，由于受多因素差异的影响，包括具体位置、用途、面积以及开发销售时间等区位因素、个别因素等，不同宗地的房价、地价各不相同，其地价占房价的比例，以及其他各项主要成本占房价比亦各不相同，最高值与值之间差异较大，但仍可通过统计方法，研究其分布规律，衡量其总体水平。