房地产信贷的风险四大因素定义及相关知识

近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，房地产信贷已成为商业银行重点发展的业务。然而，在房地产信贷快速发展的背后，风险也正在逐渐暴露和显现。总结目前的房地产信贷情况，其主要风险有四种：经营风险、财务风险、市场风险、政策风险，今天我们就来了解一下这四种风险的定义和相关知识。

1、经营风险

经营型风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。当然这种风险其他的行业贷款也会碰到，但是，由于房地产贷款的项目特征非常明显，而使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响。而对于贷款银行来说，除了对开发企业作客户评价之外，对其具体的开发项目作项目评估也是必不可少的。

2、财务风险

财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目往往投资额十分巨大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金需要通过银行贷款来满足，因此高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。虽然财务风险也是其他行业贷款所面临的风险之一，但是对于高负债率的房地产开发企业来说，这种风险则表现得更加明显。对于贷款银行来说，进行必要而慎重的客户评价，合理测算开发企业的贷款规模，确定合适的授信总量则是非常必要的。

3、政策法规风险

政策法规风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资是一项政策性非常强的业务，受到多种政策的影响和制约，例如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税费政策等。这些都会对实现房地产开发投资的收益目标产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终引致大量的银行不良资产。例如，我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例，就使许多房地产投资者无法通过流通牟取暴利，也就难以实现预期收益目标，致使商业银行房地产贷款的不良资产大幅增加。对于房地产开发商来说，避免政策法律风险最有效的方法就是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。而对于贷款银行来说，避免政策法规风险的手段不仅在于全面详细地了解国家的政策法规的规定，而且还要对政策法规的变化趋势进行了解和判断，并贯彻到贷款的决策和日常的管理中。

4、市场风险

这是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。房地产由于具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此投资者需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。例如1992年到1993年“房地产过热”时期，一方面房地产价格飞涨、投资开发量激增、房地产开发公司数量猛增，而同期国内房地产市场的需求方面并未发生本质变化，人均GDP和收入水平仍然很低，随后的房地产业停滞和滑坡也就是必然的结果。从国外的情况来看，美国20世纪80年代发生的储蓄与贷款协会的房地产呆账高潮、日本“住专”的破产风潮一定程度上也是由于经济发展乃至房地产发展的周期性因素有关。国民经济所有的行业都受制于国家宏观经济政策和宏观经济周期的影响，但没有哪一个行业能像房地产行业受其影响更重。