发挥信贷活动对房地产业的调控作用

房地产信贷是当今世界金融业最活跃的传统业务之一。许多国家的住宅建设主要不是依赖政府拨款，而是运用银行信贷和政府采取减税、免税、放宽贷款条件等优惠政策，鼓励银行筹集融通资金扩大住宅贷款。而银行信贷对于房地产的作用也主要体现在相关的调控方面，那么如何发挥信贷活动对房地产业的调控作用呢？我们从两方面看：

（一）调整住房建设贷款政策，形成合埋的住房供给结构

调整住房建设贷款政策，有利于健康有序的住房需求发展。国家相关部门对住房制度改革的时间起步比较晚，而从现有的居民收人状况和收人增长比例发展趋势研究来看，许多居民没有一定的经济基础要供养高档次住房的房价和物管费。关于贷款定价应完成施“扶优限劣”的政策即：对居住房和经济适用房的贷款落实优惠利率或一般利率，而对高档住房的贷款落实偏高的利率。

（二）实施差别化的信贷政策，形成合理的住房需求结构

1、科学设置性质不同的住房按揭贷款的内容和范围

一般而言，住房按揭贷款分商业性贷款和公积金贷款等二大类。作为商业银行自营业务的商业性贷款，在符合政策、央行和银行监会的相关规定下要按商业化模式运作，商业银行有权支配该类贷款在房贷市场上的投向问题;作为商业银行委托业务的公积金贷款是政策性住房金融的范畴，是国家为适应住房制度改革落实的优惠利率政策，有利于推动房地产业健康有序的发展，其投向和投量要符合国家的政策要求。然而，日前两类贷款在分配区别小大，公积金贷款支撑购买安居房、经济适用房、高档住房的资金需求。此外，随着住房价格的增长之快，公积金贵款的最高额度也在增长，以至于许多民众超越收条件下购买高价房的资金限制，从而使住房公积金贷款影响住房价格上涨的重要因素。目前在住房价格需要稳定，强化对房地产市场宏观调控的政策大环境下，而把大量公积金贷款用于购买高档住房违背厂公积金贷款设计的最初日的，不符合国家的相关政策规定，对住房价格上涨起负面不良影响，显然在这样的背景下公积金的投放是不合时宜的。因此，银监会、人民银行和不同的地区住房公积金管理委员会要主旨明确设置不同的住房按揭贷款的使用内容和范围：住房公积金贷款只能用于购买安居房和经济适用房，以商业性贷款解决购买高档住房的资金缺口问题。此方向是调控高档住房的小良性需求，优化住房需求结构的必然方式。

2、利用等级化的利率方式调控住房需求

借助利率杠杆在稳定住房价格方面是起作用的，因此要使利率杠杆在稳定住房价格中发挥应有的作用。如：央行在合理提高房贷利率总水平的同时，增加与住房档次适应的利率款项，有重点的确定其利率的高低限，构建多层次的房贷利率框架。换言之，由银行按照楼盘的经营状况、借款人的信用度和偿还能少设置合理的执行利率，对安居房、经济适用房和高档住房的按揭贷款确定不一样的利率指标，统筹确定其利率的差异比例，给每一类利率规定变化幅度大小，作用引导市场上住房需求，构建有序的购房格局。

3、落实有差异化的首付款比例安排

自2005年上半年以来，部分银行己将住房按揭贷款的首付额占住房价格比例由原来的20%增加了10%，这是抑制住房需求增长过快，平抑住房价格的态势有效的经济手段。但是，作为新的经济增长点—房地产业，却为了稳定住房价格而对住房需求的措施采取"一刀切”的经济形式干段—按揭首付金额占总房价的30%，很明显这样的方式是不合埋的做法。住房价格增长态势频率之快固然与需求的增长变化有着紧密的联系，但恶性的需求结构这一现象同样也是值得我们注意的。在这样的状况面前，在提高住房首付款的比例数量的条件下，实施“有保有压”的政策，对购买高档住房需要提高首付款比例数量，购买安居房和经济适用房采用正常合理的首付款比例数量，通过以上措施是可以很好的遏制住房价格的。