有关房地产信托监督管理的政策汇总

对房地产行业来说，由于紧缩政策，银行贷款也被大大压缩，使房企的资金链趋紧，很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。在这一系列环节中必须要有一定的政策加以管制和约束，否则，对于房地产行业及银行业都具有很大的不利因素。本文将为大家罗列了国家对于房地产监管的政策。

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]212号)（“212号文”）

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。

二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)（“54号文”）

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发「2008」265号）（“265号文”）

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目资本金三个方面的要求，扩大了对间接贷款融资的监管，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。

同时，265号文禁止了信托公司向房地产开发企业发放流动资金贷款，并严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要求信托公司审慎发放土地储备贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

四、《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发［2009］25号）（“25号文”）

在金融危机背景下出台的25号文，适当调整了对信托公司房地产信托业务从严限制的政策。文件规定，最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，在向房地产开发项目发放贷款时，可只要求项目取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”），并可对房地产开发企业的资质不作要求。同时，25号文明确了对房地产开发企业开发资质的认定可以以房地产开发企业的控股股东资质为准。

须注意的是，25号文“严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。”根据该规定，即使对于四证、二级资质、项目资本金三个方面均符合要求的房地产项目，信托公司也不得采取商品房预售回购的方式提供融资。

五、《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（银监发[2009]84号）（“84号文”）

84号文提出了债务性集合信托计划资金的概念，规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的项目资本金要求。而在对债务性集合信托计划资金进行界定时，监管部门进一步提高了对投资附加回购承诺的认定标准，除明确包含投资附加关联方受让的情形外，将投资附加无关联第三方受让的情形也进行了限制。

但由于84号文是仅针对项目资本金问题的专项监管规定，其关于债务性集合信托计划资金的界定标准是否适用于其他的房地产项目，目前存在不同的理解。例如，如果某房地产项目资本金已符合规定，但在四证或资质方面不符合直接发放房地产贷款的要求，信托公司是否可以以投资附加无关联第三方受让的方式提供资金支持？

提示：自2009年5月25日起，房地产项目的资本金已由35%调整到20%和30%两档。其中，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%。

六、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（2010年2月11日）

该文件可以视为截至目前房地产信托领域最严格的监管政策。除明确停止执行25号文中对监管评级2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定外，增加了关于结构化房地产集合资金信托计划的资金配比要求以及对土地储备贷款的限制。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

尤为严厉的是，该文件规定了“实质重于形式”的监管原则，以“杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为”。该原则给予了监管部门极大的自由裁量权，对信托公司的方案设计和风险控制能力也提出了更高的要求。