土地拍卖的定义是什么 土地拍卖有哪些流程

近来土地市场特别火爆，地王不断更新，很多房企为了在一线城市争得一席之地不惜下重本购地。土地拍卖是土地出让的一种重要方式，那么，究竟什么是土地拍卖，土地拍卖的特点是什么，土地拍卖又有哪些流程呢？

土地拍卖即土地使用权拍卖，是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。其程序是：①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

土地使用权拍卖出让办事程序

适用范围

1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地；

2、原经批准划拨或出让，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地；

3、土地使用权转让申请以拍卖方式进行的用地；

4、经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

所需资料

l、土地拍卖的申请报告（1份）；

2、建设用地规划许可文件（1份）；

3、原土地使用证正本（1份）；

4、原建设用地批准文件复印件（1份）；

5、土地利用现状图（划出用地范围红线）（1份）；

6、1:1万地理位置图（1份）；

7、法院判决执行通知书（1份）；

8、地籍图（5份）。

办理程序及流程图

（一）一级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指的一级土地市场与土地使用权招标所指相同，均指政府出让经营性房地产项目用地批租市场。

1、土地使用权拍卖的前期工作

① 按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划，由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划，计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等，并提前向社会公布；

② 根据土地使用权拍卖年度计划，各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具体资料；

③ 根据土地使用权拍卖年度计划，由市局规划科负责完成办理拍卖土地的农地转用手续；

④ 由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续；

⑤ 由市局用地科完成供地报批手续，编写土地使用权出让合同文本；

⑥ 由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及“三通一平”工作；（或由原土地使用者完成）

⑦ 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作；

⑧ 市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。

2、土地使用权拍卖操作程序

市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权拍卖工作。市地产交易中心根据拍卖年度计划确定的时间，授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持拍卖。具体操作程序为：

①市地产交易中心在举行拍卖会前30日向社会发出拍卖公告，拍卖公告在市报上发布或在交易大厅挂牌公告；

②竞买者领取有关拍卖文件；

③竞买者参加拍卖竞投，应向市地产交易中心提出申请并缴交一定数额的保证金，认可资格；

④符合资格的竞买者于拍卖前到市地产交易中心领取竞价标志牌，进场就座；

⑤ 拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。拍卖活动遵循“公开、公平、公正”的原则，自由竞价，价高者得；

⑥ 竞买者最后应价低于底价（保留价）时，主持人有权终止拍卖；

⑦ 竞得人即时与市地产交易中心签订《拍卖成交确认书》。于拍卖日起3个工作日内向没有竞得人退还所收保证金本金；

3、使用权拍卖的后期工作

① 土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心将《拍卖成交确认书》附本及有资料，移交给市局用地科；

② 竞得人持《拍卖成交确认书》，于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权出让合同，并由市国土资源局颁发《建设用地批准书》；

③ 竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件到市国土资源局地籍科办理土地登记手续。

（二）二级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指是原划拨和出让土地改用途和使用条件等用于经营性房地产项目、土地使用权转让申请以拍卖方式进行和经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

1、土地使用权拍卖的前期工作

① 符合城市规划，并经市规划部门同意后，原土地使用者向市国土资源局申请将原经批准划拨或出让土地改变土地用途和使用条件等用于经营性房地产项目用地；

② 市地产交易中心窗口受理申请后，进行初审；

③ 报市国土资源局审批；

④ 完成拟拍卖地块的拆迁及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地开发中心完成）；

⑤ 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作；

⑥ 市地产交易中心会同委托人确定拍卖低价。

2、土地使用权拍卖操作程序

具体操作程序与一级土地市场的土地使用权拍卖程序相同（略）。

3、后期工作

① 土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心主持双方签订《出让合同》，将《拍卖成交确认书》附本及有关资料，移交给市局用地科，由用地科完善划拨用地的补办出让手续和已出让土地改变用途的变更手续；

② 竞得人持《拍卖成交确认书》于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权补办手续出让合同和改变用途的出让合同，由市国土资源局颁发《建设用地批准书》;

③ 竞得人按出让合同或转让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件和收费清单到市国土资源局地籍科办理土地变更登记手续。