商住两用房值得投资吗?投资回报怎么样?

2015/12/25 14:08:00来源:房天下 浏览量(6579)

[摘要]商住两用房值得投资吗?投资有哪些限制性因素?投资回报又如何?

商住两用房由于其地段好、且价格比普通住宅便宜,买房没有什么限制条件等,成为不少人争相投资的香饽饽。在一些高校多、学生多、外来务工人员多的城市,不少人投资这类房产,买房用来出租或者再转手卖出等。但商住两用房值得投资吗?投资有哪些限制性的因素呢?投资回报又如何呢?

商住两用房值得投资吗?

一、商住两用房出售成本高

1、买房契税

据了解,“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如,商住两用房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此,专业人士提醒:从投资置业的角度看,投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。

2、首付比例、贷款成本高

商住两用房不限购,也不受房贷限制,但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付比较高,50%左右,且不能申请公积金贷款,贷款利率为普通住宅的1.1倍。

3、房子质量一般

某商住两用房业主表示,“这样的房屋格局好,LOFT户型,很受年轻人青睐,花1万多元就可以把房子分成上下两层,上面住人,下面活动、休闲等,非常方便。买30平方米相当于买60平方米,很划算。”但该业主同时也表示,房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住两用的房子,但是感觉房屋质量并不是很好,而且也不怎么划算。”

二、商住两用房生活成本高

1、商业用水用电

商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准,但也是偷偷摸摸不敢写入合同中,大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

2、无法签入户口,没有学区划分

商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定,非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如学校、商业、居委会等,也就是说不会被强制配套幼儿园、学校,医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

3、存在安全隐患

目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计,一梯往往容纳很多住户,出入也很不方便,安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚,有的反映光污染问题,很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。

“对于自由职业或者居家办公者,选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒,因为这两种人的主要购买目的还是住,选择商住两用势必会受到“商”的干扰,并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说,商业楼的装修档次高,可燃物较多,电和天然气的用量较大,防火规范要比住宅严格,但是对于商住两用房,如果开发商对其规划用途报建的是住宅,并按住宅消防标准审核,这也将是一个巨大的隐患。

4、隐性成本高

商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

以上就是关于商住两用房值得投资吗的相关解答。商住两用房相比普通住宅使用年限短、税费高、贷款利率高,而随着供应过剩的情况,且租房人也会相应考虑租房成本,投资回报也并不如人意,提醒消费者要理性选择。 

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