国11条具体内容及亮点解读 大连未出细则

2010年初，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台，通知要求与2005至2007年的政策方向是一致的。而将这次调控与2005年、2006年及2007年的房地产调控进行比较可以看出，“国十一条”还是有不少新意。下面我们来重温一下国11条的内容及亮点解读。

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

２００８年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。

（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

三、加强风险防范和市场监管

（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

四、加快推进保障性安居工程建设

（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。

（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。

五、落实地方各级人民政府责任

（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。

国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。

国务院办公厅

二０一０年一月七日

三大亮点

新意之一：出台时间与以前历次调控不一样

“国十一条”是2010年1月10日出台的，而酝酿该政策的时间可以追溯到去年12月14日的国务院常务会议，那次会议专门研究了房地产调控政策。无论是1月10日政策正式出台，还是去年12月14日的国务院常务会议的召开，都是相当超预期的，因为中央经济工作会议并没有对房地产市场调控有什么明显提示，甚至连暗示的话都没有。中央经济工作会议是为2010年的经济工作作总体安排，在中央经济工作会议上没有提及对房地产的调控，市场预期中央不会对房地产市场采取调控措施，因此，中央经济工作会议的精神一公布，地产股出现明显上涨。

从过去的经验看，房地产调控政策的出台一般都在3月份两会之后。2005年、2006年及2007年的房地产调控政策都是在3月份之后出台的，在年末出台房地产调控政策这还是第一次。

为什么房地产调控政策会不期而至?笔者认为主要有以下两点原因：一是迪拜世界债务违约事件，二是去年11月份房价上涨过快。

新意之二：以前的调控主要注重抑制住房需求，这次调控在抑制住房需求的同时积极增加住房供给，进行双向调节

在以前的几次抑制性房地产调控过程中，都是从抑制需求入手。比如，对普通住宅和非普通住宅实行有差别的税收政策和房地产金融政策等，但在抑制需求的同时也控制供给的增加，通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。在供不应求的格局下，压缩供给的结果当然是价格的继续上涨了。这就是2005年至2007年间房价越调越高的重要原因之一。

之所以在2005年至2007年间的房地产调控要控制住房供给的增长，有其特定的宏观经济环境，当时的背景是经济过热，必须控制房地产投资增长速度，压缩房地产投资是宏观调控的总体要求。

本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异，宏观经济不存在过热的问题，政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加供给（增加普通住房的供给）的同时抑制需求的膨胀（实行差别化的信贷政策）。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。因此，我们看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。

笔者相信，只要这些措施基本得到落实，控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

新意之三：更加注重房地产市场的长期制度建设

去年底温总理接受新华社记者采访时就明确提出，要出台长期性的政策来确保房地产市场健康稳定发展。从这次文件看，有不少新的提法，这些新的提法都与房地产的长期政策有关。

比如，第一次提出了“要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。按照笔者的理解，这不是权宜之计，它表明社会上一直呼声很高的“二次房改”的提议的部分内容已经被政府采纳，这表明中央在住房制度上有重大调整。

第一次提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。显然，社会上广泛关注的物业税已经提上了议事日程，离正式出台的时间越来越近了。