大连小产权房有无房产证?小产权房有哪些特征

“小产权房”的问题已受到越来越多的关注，那么“小产权”房是怎样形成？其有何特征？出路何方？大连市房地产经济学会副秘书长贾广葆依据大连的“小产权房”情况作了以下分析——

“小产权房”形成的缘由

“小产权房”的出现、形成、发展到逐步蔓延，其原因是多方面的，既有供需方面的，也有监管方面的；既有开发企业方面的，也有农村集体经济组织方面的。

一在需求方。房价的上涨，尤其是近几年来的不断攀升，普通城市居民难以接受昂贵的房价，而“小产权房”由于不存在集体土地变性费、土地出让金 等相关经费，不存在派出所、社区、学校、物业管理用房等分摊房价系数，价格低廉，一方愿卖，一方愿买，两厢情愿，导致“小产权房”需求与日俱增。很多人认为，“小产权房”办不下国有产权证只是以后不能用于上市交易，并不影响自住，因此，从需求量来说，其销售需求是客观存在的。

二在供地方。乡、村或集体经济组织在土地管理的双轨制下，政府以地生财的示范效应，使得集体土地的所有者对农村集体土地流转的冲动非常强烈，出租地块或联合开发“小产权房”，以获得可观的收益。

三在供应方。利益的驱动带动开发企业的开发“小产权房”的动力，“小产权房”不受土地变性、土地出让金、大配套等税费控制，不受开工建设、竣工备案、 监理、销售等制约，使开发企业与土地方联手操作一拍即合，开发企业的趋利目的，导致了“小产权房”的产生。

四在监管方。一些地方政府某些部门由于种种原因，特别是城乡二元结构造成的土地管理双轨制，对农村集体土地开发“商品房屋”的行为监管不力或都有管理职能，而又都撒手不管，以致“小产权房”或“地产房”或“集体土地房屋”开发建造有恃无恐，蔓延泛滥。

“小产权房”路在何方

无论是“小产权房”、“地产房”、还是“集体土地房”，其用地、规划设计、开发建设、出售城市居民行为都违反了土地管理、规划设计、房地产开发交易销售等有关法律规定。对其处理主要是如何绕开两个相对独立的问题：一是处理“小产权房”与农村集体经济组织的经济利益，村民宅基地利益的保护；二是“小产权房”购房人的实际居住现实和法律尊严权威的维护。

从社会集体利益出发，区别情况、具体分析、慎重对待已建成并居住的“小产权房”。一是对违法建设在耕地特别是基本农田上的明显违反城乡规划的房屋质量低劣粗糙的“小产权房”，应当依法坚决予以拆除，还原土地用途本来面貌；二是对在土地利用总体规划确定的建设用地上且具有一定规模的“小产权房”，可以予以保留，但必须补办集体土地变性、征地、用地出让手续并缴纳有关出让金和税费，而对违法用地和从事违法建设、房屋销售给城市居民的开发企业、乡村或乡村负责人应当依法处理；三是对拆除“小产权房”的购买人，应妥善处理，开发企业或乡村组织要进行退还房款，减少购房人的损失；四是对已在宅基地、集体土地和农村建设用地上已建成并已出售给城市居民的，考虑到购买人的利益和社会稳定，应暂时予以保留，但应对房屋质量进行检查验收，如果房屋质量存在大的问题，应抓紧整改并及时补办有关土地、规划相关手续。

另外，从实际出发，认真做好和规范“小产权房”的房屋登记和房屋权属的确认问题。

“小产权房”最大的问题是没有产权，没有法律意义上的权属保障。因此，慎重处理、规范“小产权房”的产权问题是重中之重。

“小产权房”的特征

此类房屋是利用农村集体土地开发建设，并出售给非集体经济组织成员的房屋。按照大连市场情况，“小产权房”一般呈现以下几个特点：

其一，集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋。

其二，没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证。

其三，价格便宜。“小产权房”好卖，最主要的是其售价相对便宜，少则便宜1000/平方米，多则2000/平方米，甚至便宜一半以上。

其四，无法进行房屋登记，办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。

其五，开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件。