广西实施建筑面积计算新规 "赠面积"将变少

买房子，送阳台、送飘窗、送露台是开发商惯用的促销手段，特别是针对大户型、LOFT户型等，高赠送面积和赠送率一般都会令购房者心动不已。但从2015年7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称新《规范》)，让飘窗、挑 台、地下室等都要在相应的范围内计算到售卖面积中，这就意味着以后开发商不再可能像以往那样“慷慨”地向购房者“赠送面积”了。

一、《建筑工程建筑面积计算规范》部分内容

1、坡屋顶

对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10米及以上的部位应当计算全面积；结构净高在1.20米及以上至2.10米以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20米以下的部位不应计算建筑面积。

2、夹层

建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

3、地下室

地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

4、阳台

在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

5、凸(飘)窗

窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

6、落地橱窗

附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

二、变化：飘窗露台阳台不能随便“送”

据市建设工程造价管理站一位科员介绍，新《规范》在2014年7月1日起就已实施，但广西结合自己的实际情况推迟了一年。新《规范》实施后，原《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)》同时废止。

该科员介绍，新《规范》条文变化较大，主要技术内容方面修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊、阳台的面积计算规定，增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求等。

在旧版规范中，2.2米以下的空间不计入建筑面积。过去，只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效地“偷“到面积，业主在装修时却可以将窗台打掉变成一部分建筑面积。新《规范》变化大的一条是，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这就是说，以前许多开发商在售楼时经常提到“送飘窗”，今后不能全“送”了，至少要计算一半面积。

旧的规范里，“不封闭的露台不计建筑面积”，所以，常有开发商将赠送大露台当做销售噱头。新规对露台重新进行了定义，应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨棚顶，二是可出入，三是有围护设施，四是无盖，这四个条件必须满足。如果是设置在首层并有围护设施的平台，且上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台并按阳台的规则计算建筑面积。

而在旧规中只算一半面积的阳台，新规也规定“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”，这也意味着今后主体结构内的阳台将全部计入建筑面积，赠送1/2阳台面积将不再有。不过，新规之下，并非完全没有“赠送“，只是可”赠送“面积会更少。

三、市场：开发商“赠送面积”很风行

“N+1灵动户型”、“买三房得五房”、“赠送率超过50%”……在商品房市场上，这样的营销广告到处可见，“送面积”似乎成为很多开发商热衷的促销手段。

“我们夫妻两个现在手头上的钱不多，又考虑到未来出生的小孩，所以我们买房时对赠送面积多的户型特别感兴趣，觉得比较划算。”市民李先生的想法其实代表了当下许多购房者的心态，高赠送率的户型意味着能多改造出一个小房，所以现在市场热销的楼盘都会打出赠送面积多又实用的户型促销。

细心一点的买房者都会注意到，现在号称15%~20%的赠送率并不罕见，本地商品房市场上至少有十数个楼盘以高赠送率为宣传噱头，个别楼盘甚至宣称有超50%的面积赠送率。一些楼盘都会在户型图上标注全赠送、半赠送面积的区域，赠送面积主要集中在阳台、飘窗、入户花园、阳光房、夹层等功能区上。

四、未来：高赠送户型将变少

不可否认，“送面积”不仅为开发商所热衷，也很受购房者热捧。随着新规范的实施，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，以后报建的楼盘项目将很难再推出高赠送面积的产品。

桂林一家营销策划有限公司负责人则认为，新规范出台有利于房地产行业规范管理，未来，开发商将会改变产品类别的管理，减少原来N+1房的模糊性，户型类别将更清晰。同时因为“偷面积”难度增加，开发商将会强化更符合人性化的内部空间设计的户型，这对购房者有好处。

在专家看来，大多数消费者会直观认为自己能从“赠送面积”中得到实惠，但羊毛总是要出在羊身上的。另外，购房者获赠的“面积”并不牢靠，由于赠送面积往往不具有合法产权，无法将获赠面积写入房屋产权证，业主无法将其用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。“赠送面积”也不会写入购房合同中，一旦遇到面积缩水等纠纷，购房者维权亦存在困难。

专家提醒，人们在购房时还是应该综合考虑，切勿仅盯着“赠送”二字做选择。