小产权房购房合同 及如何甄别小产权房

编者按：小产权房价格较大产权房便宜，但也存在一些弊端和隐患。今日小编就为你整理了关于小产权房的资料，教你如何甄别小产权房，及小产权房的购房合同注意事项。

什么是小产权房屋?

 简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税 (费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是 说在农民的集体土地上， 仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属， 并没有国家房管部门的盖 章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

小产权和大产权的区别是什么?

大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时, 无需缴纳土地出让金和收益收成。 小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区 别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时 要补缴土地出让金的叫“小产权”。

小产权二手房包括哪些房屋?可以买卖吗?

严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在 房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%， 就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完 全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因 为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

购买小产权房屋存在哪些风险？

第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋 无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。 第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会 给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很 难保证。 双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同， 如果房产出现纠纷， 缺少法律支持。 第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大 购房人的资金压力，增加购房风险。