房屋租赁合同解除的几种情形及其纠纷处理

本位展示房屋租赁合同解除的几种情形以及房屋租赁合同解除时容易发生的纠纷和处理方法。其中房屋租赁合同解除的纠纷和处理方法部分主要是站在承租人的角度。

房屋租赁合同解除的几种情形

在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：

1.承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”《合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，不论是物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四条第(四)项规定，承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是，如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也应允许承租人解除合同。(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是，其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释，就是，如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。

2.出租人的解除权。包括：(1)承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”(2)承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”(3)承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

3.双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

实践中，因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时，应注意：

1.当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。

2.合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就，而当然发生合同消灭的效力。行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定，应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使，因为起诉本身可以视为一种通知。

3.要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。

房屋租赁合同解除的纠纷处理

房屋租赁合同的解除分为两种情形。第一种情形是在出租人提出解除合同符合合同约定的事由或者符合法定解除的情形，在此种情况下，合同解除后承租人将承担的法律后果;第二种情形是出租人所提起的解除合同的事实和理由既不符合合同的约定，也违反法律规定的解除事由，此种情形下，作为承租人应当如何维护自己的权利，如何提出权利主张。

出租人提出解除合同符合合同约定的事由或者符合法定解除的情形而发生的纠纷

出租人根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条规定的情形，以及根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，当出现上列法律和司法解释明确规定的出租人得以主张解除合同的情形时，如果双方发生纠纷，法院将支持或者确认出租人的合同解除权。但是，由于合同解除后的法律后果，根据不同的法定解除的情形的不同，对承租人所应当承担的法律后果也是不同的：

1、如果是在合同的解除是因不可抗力或者情势变更致使合同签订的目的无法实现，则在出租人提出解除合同时，承租人不承担法律责任。如果因此而给承租人造成损失的，承租人可以适用《合同法》公平责任的原则要求出租人分担损失。

2、如果合同的解除是因为承租人违约而致而导致，出租人人在提出解除合同的请求的同时，可能主张《合同法》第九十七条规定的恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等请求，律师在帮助承租人处理案件时，对出租人所提出的违约责任承担、损失赔偿的金额应当根据承租人违约责任的大小、出租人在履行合同过程有无违约行为、出租人所提出的损失赔偿的数额有无超过其实际损失的30%等综合进行抗辩。

出租人提出解除合同不符合合同约定的事由或者符合法定解除的情形而发生的纠纷

如果出租人提出解除合同既不符合合同约定的事由，也不符合法定解除的情形，对出租人的诉讼请求，法院不会予以支持。反之，合同履行过程中出租人的上述行为，属于出租人严重违约，承租人可以根据合同的约定或者根据法律的规定，向出租人提出违约之诉，如果给承租人造成损失的，承租人可以要求出租人赔偿损失。

对于不可抗力或者情势变更而引起的合同解除，要根据不可抗力或者情势变更的大小、对合同履行的实际影响，作出合同是否符合解除的条件，合同解除后如果给出租人造成损失，出租人是否应当承担相应责任的判断。同时，根据《合同法》第九十五条之规定，法律规定或者当事人约定解除行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭;法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因此，对于出租人的合同解除权请求，律师在诉讼当中应当特别注意审查出租人有无按合同约定的期限向承租人提出，或者在承租人催告后在合理期限内提出，如果出租人没有尽此通知义务，则其合同解除权消灭。

出租人如果根据《合同法》第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同，只要向承租人提出解除合同通知，其法律后果为自通知到达时合同解除。如果承租人对合同解除有异议的，应当及时向对方提出，一旦承租人提出异议，出租人将只有通过请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

对于《合同法》第九十五条第二款中的行使解除权通知的合理期限，《合同法》中没有作出明确的规定，律可参照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款的规定，该条第二款对商品房买卖合同的解除权的行使规定如下：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

当承租人符合《合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十六条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十三条以及最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，或者根据租赁合同约定的合同解除事由，如果双方形成纠纷，其解除合同的请求将得到法院的支持。出租人并可根据上述不同的情形，向承租人主张恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的权利。