公有居住房承租权能否进行转让和交换

公有住房，也就是公房、国有住宅，它是我国特定历史条件下的产物，是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，包括产权属于房产管理部门所有的直管公有住房和产权属于单位所有的自管公有住房两种。住宅还没有出售之前，它的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）是归国家所有。关于公有居住房承租权问题，一直存在争议。

按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让;列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。

有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：

(一)整幢独用的花园住宅;

(二)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的;

(三)产权不明晰的;

(四)承租人拖欠租金尚未结清的;

(五)依法代管或需要落实政策的;

(六)已列入户籍冻结范围的;

(七)承租人在承租房屋内擅自搭建的;

(八)列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;

(九)其他依法应当由出租人收回的。

代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。

除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

公有住房承租权能否继承问题

一种观点认为，公有住房承租权不可继承，理由有三点：一是从历史上看，公有住房是不具有继承性的，如今公有住房作为历史遗留问题，应按其固有的方式处理；二是依据《继承法》，继承是死者生前的财产（权利和义务）依法转移给继承人所有，而公有住房并非死者生前个人财产，故不能继承；三是公有住房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与其他人建立租赁关系是产权部门基于其房屋所有权实现所有权能的活动，他人无权干涉。即使按照相关法律政策规定，公有房屋承租人的法定继承人可以继续承租房屋，也是产权人对自己的房产所进行的一种处分行为，并非是继承。

笔者认为，公有住房承租权是一种用益物权，可以继承。

第一，按照《继承法》，遗产是公民死亡时留下的个人合法财产，公有住房属于公有，当然不属承租人遗产，但因为公有住房承租权可以转租、转让，使其具有了经济价值，这种公有住房承租权作为附着相应经济价值的财产权具有私有财产的性质，应当界定为公民个人合法财产，属于遗产范围，应像其它财产一样可以作为遗产继承。例如，公民生前享有的担保物权、土地使用权、典权等均属于遗产范围。因此，公有住房承租权作为他物权当然可以作为遗产。

第二，公有住房承租权名为租赁权，实质具有实物工资的意义。现在，大部分城市已经放开公产房交易市场，允许公有住房承租权转租、转让，承租权人由此可以获得收益。该收益能够作为公民的个人合法财产，并在死后转化为遗产。如果公有住房承租权不允许继承，则造成法律上的冲突，同时有失公平。

第三，对于公有住房承租权继承问题，目前法律法规虽然对此没有明确，但有些城市的房屋管理部门已经开始以规范性文件的形式加以规定。如《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条规定，公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母可以申请过户。公有住房使用权过户只能由一人申请过户，符合过户条件的家庭成员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户。第三条规定，公有住房承租人死亡后没有符合第二条规定过户条件的，承租人兄弟姐妹等在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，提交具结书后可以申请过户。虽然，天津市的规定没有明确表述为继承，但是所规定的当承租人死亡，可以申请过户的人员与《继承法》规定的法定继承人相吻合。既然办法中并未明确限定在继承人中谁享有优先权，而是规定了继承人享有平等的权利，房屋承租权过户到谁的名下，各继承人可自行协商，由此可见这不仅仅是产权人行使所有权，自行选择房屋承租人的行为。

综上所述，公有住房承租权是可以继承的。

处理公有住房承租权纠纷应注意的问题

由于目前我国法律法规对该权利的继承还没有明确的规定，所以处理该类纠纷应当注意以下几个问题：

（一）《合同法》和各省市政策性规定的冲突问题。如前所述，《天津市公有房屋变更承租人管理办法》规定了承租人死亡，其配偶、子女、父母可以申请过户，没有符合该条件的承租人兄弟姐妹等可以申请过户。而《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在多数人看来，《合同法》是由全国人大颁布实施的“法律”，而各地颁布实施的房屋管理规范性文件只是地方性规章或仅为“政策”，因此《合同法》的效力大于地方性规范性文件的效力是毋庸置疑的，应当执行《合同法》的规定。笔者认为此种观点值得商榷。前文对公有住房承租权的法律性质已经进行了论述，该权利名为“租赁权”（一种债权），实为物权。《合同法》第二百三十四条所规定的继续承租的权利是名副其实的债权，而本文要探讨的公有住房承租权是物权。《合同法》所规定的租赁权是有期限的，是权利与义务对等的。按照我国法律规定，租赁期限最长不能超过20年，承租人要向出租人支付符合市场价格的租金才能享受承租权，否则出租人有权解除合同或因合同对价显失公平撤销合同。而公有住房承租并无租赁期限的限制，租金的价格远远低于市场价格，其租金仅是产权单位为公有住房日常维护的正常支出所收取的。因此，笔者认为《合同法》关于继续租赁权的规定并不适用于公有住房承租权的继承。

（二）公有住房承租权虽然可以继承，但是受到一定的限制，并不是完全意义上的继承，而是一种“准继承”。首先，《继承法》规定了法定继承和遗嘱继承两种方式。被继承人可以通过遗嘱的方式选定继承人，但公有住房承租权不能通过遗嘱继承。其次，如果遗产为私产房屋，房屋所有权证可以登记为多个继承人共有，而公有住房承租权只能登记在一人名下，对于其他继承人的权利如何保护没有规定。再次，继承人继承被继承人其他个人财产不受继承人户籍地限制，而公有住房承租权继承往往受到户籍地限制。如按照《天津市公有房屋变更承租人管理办法》的规定，房屋承租人必须具有本市户籍。原承租人一旦死亡，其法定继承人如果不具有本市户籍，则没有继承公有住房承租权的权利。

三、处理公有住房承租权纠纷的意见建议

由于对公有住房承租权的继承问题没有明确的法律规定，司法部门对于公有住房承租权继承纠纷没有统一的法律适用尺度，不同法院不同法官基于不同的认识，会作出不同的判决。为此，处理此类纠纷应当把握以下几个方面：（一）各继承人就作为遗产的公有住房承租权价值及归属达成协议的，按协议处理。（二）无法达成协议的，按以下情形分别处理：1、各方均主张承租权并且同意竞价的，应当准许；2、各方均主张承租权，各方不同意竞价的，优先考虑由原承租人的共同居住人承租，无共同居住人的，优先考虑住房困难的继承人承租，由评估机构按市场价格对房屋承租权作出评估，取得房屋承租权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿；3、一方主张房屋承租权，就价值不能达成一致的，取得房屋承租权的一方根据评估价格，按继承份额给予另一方相应的补偿；4、双方均不主张房屋承租权的，根据当事人的申请拍卖房屋承租权，就所得价款进行分割；5、各方均主张承租权，但一方或多方不同意补偿的，由同意补偿的一方承租，取得承租权的一方根据评估价格，按继承份额给予另一方补偿；多方同意补偿，可进行竞价；6、各方主张承租权，但均不同意补偿的，按照均不主张承租权处理。