买房前必看：2分钟秒懂如何选择楼盘？

一.解房地产市场的大环境

做出购买商品房的决定之前，首先应对目前楼市的大环境有一个清醒的认识，对楼市未来的走向有一个正确的判断。

目前房地产市场的大环境可以归纳为如下几点：

1.商品房价格高贵

某些地方的房价高得离谱，北京的平均房价和东京、新加坡势均力敌，而北京的人均收入却不及东京、新加坡人均收入的十分之一，造成房价如此高贵的根本原因不在于房地产开发企业，而是腐败：手中握有权力的人或接近权力的人控制了乡村的大片土地待价而沽，使房地产开发企业所付出的土地价格实际上远远高于账面上付出的土地价格。

2.房地产开发企业普遍缺乏诚信

房屋面积短斤少两、小区规划随意改变、未经综合验收合格就交付房屋等等，绝大多数购房人期待的家园因此而大打折扣。

3.物业管理企业强买强卖

不管购房人是否愿意，购房人都不得不接受开发商指定的物业管理企业的服务，都不得不购买物业管理企业转卖的水、电、暖气、燃气等商品，都不得不支付物业管理企业开出的账单。即使业主委员会成立，想请“客”出门，也不是一件容易的事。

4.司法对购房人的维护惨白无力

法官的法律素养远远落后于法律已经达到深度和文明。司法中的腐败和政治对司法的干扰经常使司法的天平发生倾斜。审判和执行两个阶段，法律的规定能在多大水平上变成现实，对每一个寻求司法维护的购房人来说，都是一个未知数。

对于房地产市场将来的走向，仁者见仁、智者见智。居律师的观点是住房贷款对年轻的白领阶层的抚慰所产生的购买力以及富裕阶层将购买房屋作为一种投资而形成的购买力是维系房地产市场高价格的两个主要支撑点。这两个方面的购买力将很快用尽。对房地产市场的乐观预期也许会使房地产的高价格继续一段时间甚至继续上扬，但也会使房地产市场的萧条提前到来和萧条得更为严重。

二.对楼盘的背景进行调查

如果你已经决定买房，就面临如何选择楼盘的问题。选择楼盘，必需综合考虑下列因素：

1.价格；

2.室内布局；

3.小区环境；

4.交通；

5.出租收益；

6.保值或升值前景。

这六个因素，只能由你自己做出判断。

如果你初步选择了某一个楼盘，那么，居律师建议你一定要对这个楼盘的背景进行认真的调查。对楼盘背景的调查一般包括以下两个方面：

(一)调查开发商的信用和资金情况

1.开发商的信用情况

调查开发商的信用情况简便的方法是登陆当地的以房地产为主要内容的网站中的业主论坛”，从这些论坛中，会了解到已经购买了选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。如果网站没有开通某一楼盘的论坛，就很难了解开发商的信用，但几乎所有的楼盘在当地的网站都开通了业主论坛”很少没有开通的。

有些地方政府的主管部门已经着手为本地的开发商建立信用等级档案。这是今后了解开发商信用情况的重要的渠道(如果档案是真实和全面的话)

2.开发商的资金情况

真正拥有投资房地产所需的法定低资本金的开发商是不多的拥有投资总额25%资金实力的开发商更是屈指可数。绝大多数开发商玩的银行的贷款钱、购房人支付的定金和首付款。

调查开发商的资金情况是非常困难的惟一的方法是委托律师调查开发商在工商行政管理部门的企业登记档案。

(二)调查开发商的五证

期房销售的五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和(内、外)销预售许可证。

现房销售的五证各地不一。有些地方的现房销售已经取消了销售许可证，有些地方的现房销售仍然必需具备销售许可证。现房销售的五证一般是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和开发商领取的产权证。

五证中重要的国有土地使用证和建设工程规划许可证。

1.检查国有土地使用证

检查国有土地使用证时需要注意的1该证是临时的国有土地使用证？还是正式的国有土地使用证？

2.国有土地使用证的附图。

临时的国有土地使用证只用于建设工程外围的临时用地。临时用地的临时限不超过两年。有些开发商由于没有一次性支付土地出让金的资金实力以取得正式的国有土地使用证，便通过种种关系取得临时的国有土地使用证，以临时的国有土地使用证敷衍购房人。

如果开发商没有一次性支付土地出让金的资金实力，就只有以购房人的定金和首付款交清土地出让金。为使购房人留下定金和首付款，开发商肯定施以足以令购房人动心的许诺，诸如价格上的优惠、物业管理费的减免、公园般的小区环境、五星级酒店管理等等。用购房人的定金和首付款交清了土地出让金、取得了土地使用证之后，开发商接着面临建设工程资金的需求。开发商一般采取将土地使用权抵押给银行以便获得银行贷款的方法来满足建设工程资金的需求。通过抵押土地使用权获得的银行贷款只能满足开发商建设工程资金需求的一小局部，更大的资金缺口便通过卖楼花即预售商品房以获得购房人向银行申请的按揭贷款来填补。选择这样的楼盘，风险极大。即便开发商能够交房，房屋的面积、小区规划以及开发商曾经给予的各种许诺肯定大打折扣。

区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是盖有“有偿土地使用证专用章”正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”临时的国有土地使用证。

国有土地使用证的附图是不可不看、不可不复印的看国有土地使用证附图的目的主要在于确定以后的业主委员会的管辖范围。地方政府主管部门的规范性文件一般都规定：小区入住率达到50%以后成立业主委员会。一个开发小区往往分几期开发，每一期往往又分成几个区，小区”便成了一个模糊的概念。开发商经常以某一期、乃至整个开发小区的入住率未达到50%为由拖延或阻止业主委员会的成立。如果在一个国有土地使用证载明的土地使用权范围之内，不管分几期或几个区，都应当成立一个业主委员会。

2.检查建设工程规划许可证

检查建设工程规划许可证时，重点要看的工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的于：

确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置

开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校场所等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是将来居住的小区的总体环境；建设工程规划许可证附图范围之外的只是开发商设想的蓝图。有的甚至连“设想”都不是地道是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置

有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。签署认购书或签订购房合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。如果在签署认购书或签订购房合同之后开发商改变这些公共建筑的位置或增加的公共建筑与你购买的房屋之间的距离令你无法接受，建设工程规划许可证的附图将成为你追究开发商违约责任的惟一证据。

五证齐全是商品房销售的法定条件，看“五证”已成了购房人的知识，但很多购房人只知道看“五证”否齐备而不知道看附图的重要性。有些购房人甚至只看预售许可证，不看其它四证，以为：开发商有了预售许可证就一定有其他四证。正常的逻辑是这样，但事实上，很多开发商正是利用购房人的这一正常的逻辑判断而违反常规：有预售许可证，但缺少其他四证。

如果开发商声称有“五证”但以种种理由不出示“五证”原件或者只出示复印件，开发商若真有“五证”一定会把原件给你看，或者将“五证”当做宣传资料悬挂或张贴在售楼大厅的醒目处。不拿进去或只有复印件，就一定是没有。如果开发商声称某个证件正在料理之中，无妨等一等。如果开发商说他销售房子不需要某个证件，那一定是鬼话。

三.解楼盘的自来水水源

商品房开发小区的自来水质量问题已经突显出来。公用自来水网络尚未到达的郊区或周边地区的商品房开发小区，自来水的供应只能采自地下水。大城市的地下水已经受到工业污染，开发商处置水的能力和节省开支的考虑使其对地下水的处置经常达不到饮用水的规范。处置后的地下水是否达到饮用水规范，有的能够通过视觉和味觉发觉得出来的比如浑浊、异味；有的通过视觉和味觉根本发觉不出来的比如自来水中的重金属含量。

自来水供应不属于购房合同的内容，而是属于物业管理的范畴。采自地下水的自来水的质量问题，没有一个得到根本解决。生活条件允许的家庭通过购买矿泉水或纯真水满足生活用水的需要，生活条件不允许的家庭就只能饮鸩止渴了选择楼盘时，楼盘的自来水的水源是必需考虑的因素。同等条件下，自来水来自城市公用自来水网络的楼盘应当处于优先选择的地位。自来水采自地下水的楼盘，只有根据开发商的信用和资金情况决定取舍。