大产权变小产权 三河市落宗问题如何解决？

如果不是河北省三河市去年12月1日启动的不动产统一登记政策，燕郊多个小区的居民不会察觉，自己的70年大产权竟然变成了40、50年，甚至一张“废纸”。造成这种情况发生的原因是房子不能落宗。究竟购房跟落宗有什么关系？不能落宗会怎样？

一、什么是落宗？

不动产统一登记后，根据不动产单元代码的编码规则，房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。因此，在进入登记业务流程之前，必须先建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。

通俗地说，实行不动产统一登记后房屋和土地必须关联，在国土局备案审批的土地的属性、用途、年限必须和地面建筑吻合，二者不能出现矛盾，否则无法关联，也无法办理新的不动产证。这一关联的过程被称为“落宗”。

二、落宗对你有何影响？

1、土地性质不符，无法过户

在不动产新政策下，地面建筑与土地属性必须相一致，比如说地面建筑属性为住宅，土地也应相应地为住宅用地，二者不符，房产无法过户。

三河市燕郊开发区2016年12月1日起开始施行不动产统一登记。在更换《不动产权证书》过程中，多个小区业主发现房产无法落宗，也无法交易。

2、产权不符，房本可能变成废纸

如果无法落宗，房产年限就有可能缩短。石家庄新乐市乐亨家园的业主在房产交易时遇到落宗问题，由于此小区没有落宗，导致房产无法过户。新乐市国土资源局回应，“该小区为违法房地产项目，还没有处理结论，且土地用途为商业，申请人房产用途为住宅，用途不一致。”乐亨家园的业主可能要面临房产年限由70年变为40年的尴尬。

3、无法取得《不动产权证》

不论是燕郊的案例还是新乐市的案例，由于土地性质不符、房屋产权不符，所以房屋业主无法换取新的《不动产权证》。无法换取《不动产权证》的房产无法进行买卖交易，不能向银行申请抵押贷款，也不能办理房产继承。

三、购房者该如何维权？

燕郊落宗事件并非个例，在推动不动产登记的过程中，很多地方都存在类似问题。专家认为购房人可以通过以下两种途径主张权利：

第一，向政府部门主张权利。根据《行政诉讼法》《高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定，购房者对房屋登记行为不服可提起行政诉讼，房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖。另外，根据《行政诉讼法》与《行政复议法》，不动产登记机构不予办理登记时，购房者可提起行政复议。

第二，向开发商主张权利。根据法律规定，如开发商不能依约为购房者办理房屋登记的，购房者可依据商品房买卖合同向开发商提起诉讼主张违约责任；同时，购房人还可以要求解除合同、退还房款。如果开发商在销售过程中未按规定公示相应信息、存在销售欺诈行为的，购房者则可诉请法院撤销商品房买卖合同，并要求开发商承担赔偿损失等民事责任。

四、购房者该如何规避风险？

燕郊的落宗问题终得到了解决，三河市政府回应，“《不动产权证书》所记载信息以《房屋所有权证》信息为准。”但今后无论是买新房还是买二手房，购房者在看房过程中应谨慎，除了看房子本身，还应关注房子的土地性质。

1、向开发商索取相关资料。

2、审查土地性质。明确房屋坐落土地的规划、用途、性质等情况，如果是住宅性质就没有问题，如果土地是工业性质，购房者就应该慎重购买。