土地使用权证解读 如何办理土地使用权证？

人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。你知道土地使用权证的意义吗？那么，如果要办理的话，又应该如何办理土地使用权证呢？

什么是土地使用权证？

土地使用权证又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。

人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。

土地使用权证

土地使用权证使用年限相关规定

按照土地用途不同使用期限也不相同。

最高年限按下列用途确定：

居住用地七十年；

工业用地五十年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

商业、旅游、娱乐用地四十年；

综合或者其他用地五十年。

土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。

取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。 

无土地使用权证的危害

第一，不办理土地使用权证，难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。

第二，不办理土地使用权证，难以发现开发商违规用地的事实。有些开发商一味追求经济利益，在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证，就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿，最后受损失的还是购房者。

第三，不办理土地使用权证，无法进行二手房交易。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商要求办理土地使用权证，但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很大麻烦，也影响到了二手房市场的发展。

第四，不办理土地使用权证，在拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。

第五，忽视土地使用权内容，容易遭受意外损失。土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、福利性项目用地及综合类性质用地等类别。我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼，开发商以商住两用或是酒店式管理来吸引购房者，有时却是给消费者设下的陷阱，因为此类楼盘有些是建设在公共性建设用地上。由于建设用地的用途不同，购买此类房地产会给消费者带来许多意想不到的损失。诸如，房屋分摊的公共面积较大；交易契税较普通的住宅楼要高；物业管理费用较高；按揭贷款的年限较短等。更为重要的是，此类楼盘通常并不认为是住宅，因此一般不允许落户。所以，购买商品房时，还应关注建设土地用途。

怎样办理土地使用权证？

本文指导怎样办理土地使用权证，在办理土地使用证过程中需要准备的材料，办理土地证的手续，以及个人不办理土地使用证的风险防范。开发商不协助办理土地使用权证要承担的法律责任，在办理土地使用证时应该注意什么。本文为你解读土地使用证的办理流程，以及土地使用权证的作用。

1、划拨用地应提供的材料有：

申请报告;权属来源证明材料;

机构代码证、法人代表资格证、企业营业执照;

加盖界址章及相关规划红线的宗地图2份;

派出所出具的土地座落门牌号证明;相关表格(到国土局领取)。

出让用地还须另外提供：出让呈报表、

出让合同、

成交确认书、

转让协议、

转让审批表、

出让金及契税缴纳凭证。

2、办理城镇公有住房及商品房分户土地证应提供材料

申请报告、单位土地证;购房合同或房产证;身份证;宗地图;户建筑平面图;相关表格(到国土局领取)。办理商品房分户土地证开发商应提供的材料有：申请报告;宗地土地证;建设用地许可证;出让合同及出让金发票;建设工程规划验收合格证;建设工程规划许可证;建筑物正式公安编号证明;契税发票;相关表格(到国土局领取)。业主应提供的材料：购买商品房土地登记申请审批表;身份证;房产证;户建筑平面图。

房改房和经济适用房用地土地使用权证应该由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源部门将依法办理;如果原用地单位已经不存在，住房户和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请;如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。

商品房办理土地使用证则应该由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。但有一个问题就是楼房的占地面积很清楚，但基地上的建筑物属于不同的所有权人。这样在办理土地所有权证的时候就按照房屋的建筑面积把土地分为不同的业权份额。根据国家规定，对于楼房住户，楼下整宗地作为公有宗地，每户分摊面积等于宗地面积占建筑总面积的比例乘以户建筑面积。除了建筑基地外，公共走道，公共绿化等应该是公有使用权。所以，业主完整的土地使用权应该是两部分：对基地的份额和对公有面积的使用权。

3、办理私人住宅应提供的材料

申请报告;身份证;用地批准书;规划及建设部门的相关批准文件;宗地图;相关表格(到国土局领取)。其中，根据市委、市政府《关于进一步加强城市规划管理的决定》和《关于进一步加强城区土地市场建设和管理的决定》，2003年5月23日以后，市规划区的建成区内原则上不批准建私宅，未经批准擅自建造私宅的，一律依法拆除。

对于个人不办理土地使用权证，不会存在太大风险。我国是土地国有制，个人办理土地使用权不太现实。随着现在各种政策把开发商的门槛抬高，房地产开发越来越规范，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多。业主买了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。

4、办理土地证的年检(换证)手续

用地者持土地证原件、申报报告、相关身份证明材料，到市行政服务大厅收件，

5、办理土地证的程序、时限及收费标准

初始土地登记的程序为申请——材料初审——实地勘查——报审批会审批——公告——登记发证。

办理时限为60日。收取的费用包括土地登记费、工本费.

变更土地登记的办理程序为：申请——材料初审——实地勘查——领导审批——发证。办理时限为30日。收取的费用包括土地登记费、工本费。

6、土地证遗失该如何补发

土地证遗失者先到当地报纸上刊登遗失启事，一个月后凭报纸、相关身份证明材料及申请报告等到我局办理。

7、个人不办理土地使用证的风险

严格按照九府厅发[2006]25号《九江市人民政府办公厅关于印发<九江市城区土地和房屋登记发证历史遗留问题处理暂行意见>的通知》办理。由于历史原因，规划、国土、质监、消防等手续不齐全或未办理手续的，不符合现行登记发证政策，至今未能领取土地证的，必须先由市规划局进行规划认定，取得规划认定书并经有资质的房屋质量安全鉴定机构出具房屋安全鉴定书和消防部门出具的消防验收报告后，方可办理土地证。

商品房和拆迁还房，原则上由原开发单位申请办理土地登记手续，如果开发单位被注销或在外地的，可由购房者凭购房合同、交纳契税证明、缴款凭证办理房屋所有权证，凭房产证办理分户土地证。凡单位自建房(含集资建房)和房改房，由单位申请办理土地登记手续，如果单位已破产或改制的，由其主管单位负责办理。

现在大部分业主都没有办理土地证的意识。但事实上“土地使用权证?是存在的，而且一直留在开发企业那里。开发商实际在房屋销售中已经将办理土地使用权证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中。但业主买了房子后，却只能办理产权证，不能办理土地证，这本身就不合法。另外，房屋销售完毕后，“土地使用权证?的去向成为房地产行业中的一个“雷区?，如果还保留在开发企业那里，业主肯定会承担一定的风险。因为现在开发一个项目需要的资金很多，光依靠开发商的自有资金是不够的，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷上出现什么问题。银行就会将抵押的土地使用权投放进市场，这样就会发生老赵遇到的事情。

8.开发商未协商办理土地使用权证的法律责任

房地产开发企业以出让方式取得国有土地使用权的，必须按土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。经规划主管部门同意改变土地建设用途、开发建设商业用房并已交付买受人占有的，应报经土地行政主管部门同意并报原批准用地的人民政府批准，按商业性质用地标准向土地使用权出让方补缴土地出让金后，履行向买受人交付房屋占地范围内商业性质的国有土地使用权义务并承担迟延履行的违约责任。

相关法律知识：

根据国务院《城市私有房屋管理条例》第七条的规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;”。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款的规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”