“房地产税”试点落地厦门？房地产税试点扩容三大猜想

展望2022年的房地产行业，“房地产税改革试点”工作无疑是贯穿整年的重中之重，哪些城市会被列入“试点”，也是行业内最为关注的话题之一。最近，厦门统计局在官方发文中提到“做好‘房地产税’试点落地厦门的前期准备工作”，一时间引来了业内人士极大关注。究竟是怎么回事？房地产税试点扩容还有哪些值得期待的猜想？下面小编就给大家梳理梳理。

“房地产税”试点落地厦门？

1月28日，厦门市统计局发布《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，文中提到，多措并举稳定房地产销售市场。一要贯彻落实中央经济工作会议精神，加大加快全市保障房建设力度，稳定市场的同时抑制房价上涨过快，力争在高质量发展中促进共同富裕；二要做好“房地产税”试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动。

房地产税试点扩容三大猜想

1、试点地区可能有哪些城市？

关于房地产税试点地区，业内外众说纷纭，尚未形成共识。综合各大研究机构和券商报告，试点地区一般需要具备4个特点：一是房价上涨较快，房价水平偏高；二是税收征管能力相对较强；三是房产产权较清晰；四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。

按照上述标准，上海、重庆因早前曾经作为房产税试点城市，所以呼声相对较高。其中，上海和重庆早在2011年便开始试点房产税。在现状上进行深化改革，探索不同的征收标准，对未来房地产税的立法更具参考意义。

深圳作为粤港澳大湾区核心城市之一，亦作为中国特色社会主义先行示范区，其房地产市场一直是国内外资本的聚焦点，热度长期居高不下，所以成为房地产税改革试点的可能性也较高。

海南省要在全岛建设全球体量的自由贸易港区，投资贸易的自由化便利化所应匹配的配套改革，也必然包括以经济手段为主，规范化调节所必须有的现代税制建设任务，所以成为房地产税试点亦存在可能。2021年10月，海南省政府召开《进一步做好全省房地产市场平稳健康发展工作会议》亦指出，下一阶段要加强探索创新，建立房地产市场分析框架，以市场化手段减少空置房。

1月28日，厦门市统计局发布《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，文中提到，要做好“房地产税”试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动。这次是地方城市官方层面提及“房地产税”试点，因此可能性也较高。

2、怎么征收？

2021年10月，国家授权了大方向，房地产税试点改革落地更近了一步。在相关文件中写的很清楚，房地产税改革试点具体细则由试点地区制定。试点的目的就是让各地方政府自行尝试。

现阶段到是出台文件划定了征收对象大致范围，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

鉴于此前上海、重庆的试点征收范围过窄，对房地产市场的调节作用十分有限，因此有机构指出，本次试点可能会适度扩大征收范围，如针对存量住房征收、本地居民不能免征等。同时，房地产税改革试点工作应会设置人均免征面积等。

不过，关于免征面积这一说法并未得到业内广泛认可。贾康认为，如果把面积当成免税单位，一旦家庭成员变化，就会有非常多的麻烦。他建议可以考虑按照套数，如果扣除套房会引发离婚潮，那就单亲家庭扣套房，双亲家庭扣前两套房，一般正常情况下的家庭从第三套房开始征税。

3、征收房地产税能起到什么作用？

房地产税的主要目的不是调控房地产市场，所以对房价的抑制作用也十分有限。“房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进”，说明一切都是为了平稳健康发展，而不是让房价大起大落。

这点从前期上海、重庆房产税的试点工作中也能看出来。据国盛证券统计，2011年1月重庆、上海房产税推出后，两地的房价涨幅中位数由2010年的19．6％明显回落至2011年的3．1％，降幅达16．6个百分点，但实际上同期没有试点房产税的北京、广东，房价涨幅中位数也下降了20．7个百分点。彼时，房地产政策全面收紧，而沪渝两地地产税力度很小，抑制房价效果并不明显。长期看，2010—2021年，沪渝两地房价平均上涨2．4倍，与北京、广东基本持平，高于平均水平。由此可知，房价长期走势还是取决于地区人口走势、产业发展、货币政策等因素。

海外的经验也并不支持房地产税会实质降低房价的说法。美国房价和美联储货币政策更为相关；韩国2005年8月开征房地产税，房价环比涨幅从7月的0．8％下降至8－11月的0．1％左右，但从12月起再度开始大升，2006年全年房价均价上涨11．6％；英国1989年和1993年有过两轮房产税改革，期间房价涨跌不一；日本1990年代以来房价持续走低，也并非1980年末开始的房地产税改革导致。

也有机构提出不同观点。中银证券认为，短期来看，房地产税会对市场成交带来一定压力。随着成交量下行，价格或略有向下波动。中期来看，可能带来地价下降，从而影响房价。若房价下跌，基于“评估值”的房产税会随之减少，持房成本降低，对于中期量价走势预判是价跌量稳。

中指研究院观点认为，房地产税的试点，其目的是为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。我国目前房地产相关税收体系在保有环节税收缺失，仅上海和重庆试点征收个人住房房产税。开征房地产税短期将对房地产市场和居民生活产生一定影响，房企拿地预期或有下降，住宅产品供应业态或结构也存在调整预期。房产流动性增加下预计新房市场供需矛盾有所缓解，房价上涨动能减弱，投机性需求受到一定抑制，新房销售规模和房价出现阶段性调整。租赁住房供应量增加下房租涨幅受抑制，但须出台政策规范租赁市场避免税负转嫁至租金。