买地产却难解决户籍:遇上户口"老赖"咋办?

在实行“就近招生”的北京，如果拥有一套在好读书的房子，便意味着自家的孩子能进入一所好的读书。正是由于这份教育附加值，教育地产成为炙手可热的稀缺资源，即使标上“天价”，仍有大批父母趋之若鹜。

然而拥有教育地产就一定能顺利进入吗？现实当中，买了房却无法让孩子顺利入学的例子并不少见。房屋买卖和户口迁移关系复杂，若旧房主逾期未迁出户口，那新房主便是“白忙活”一场。

故事：户口簿上住着“钉子户”

李珂（化名）夫妇俩一直希望把正在上幼儿园的儿子送进中关村的一所小学。打听到规定必须在招生满3年以上才行，李珂就早早地相中了该处房子。

2012年5月7日，李珂花了420万买下中关村一小区内55平方米的房子，并与房主万某约定了具体的付款和过户时间等交易的细节。

为防万一，双方还签订了补充协议，其中协议写明：“李珂购买万林之房屋系为李珂之子办理该房屋坐落的小区内中关村某小学（北京市重点小学）的学籍。根据当地教委及该小学的招生规定，办理入学学籍，应当符合在内居住三年以上（含三年）的条件。为了使李珂之子具备上述条件，万林应于2012年7月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续，否则万林承担根本违约责任。”

之后，李珂依约支付了全部的房款，万某也依约将房屋过户至李珂名下。本以为买了房，给孩子就是“板上钉钉”的事了，但直至2012年8月31日，万某却一直没将户口迁走。

李珂多次联系万某，敦促其迁出户口，但对方以各种借口进行拖延。眼看儿子上学的事“要黄”，心急的李珂打算不要这套房，另外再寻一套教育地产，以达到儿子在入学前满三年的条件，于是他起诉万某要求解除购房合同。

万某觉得自己签的是“房屋买卖合同”，房款也收了、过户也办理了，不同意解除合同。终，法院以万某逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实现为由，判决解除万某、李珂之间的房屋买卖合同。

现状：教育地产迁户纠纷

近年来，北京由于教育资源分配的不平衡等因素，使得教育地产交易价格明显高于同区域内普通房产。以教育地产云集的海淀区为例，教育地产与非教育地产的成交价差为4601元/平方米。在西城区，一间面积仅有10平方米的胡同房，售价高达340万元，贵的原因是北京好的小学之一实验二小在附近。

北京市第一中级人民法院发布的一份调研报告显示，从2007年至今，在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增。“尤其是近些年，教育地产买卖中的户口纠纷尤为突出，购买后不能落户，会打乱孩子的入学计划。”一中院民一庭法官张洁芳表示，这类官司多发生在优质教育资源集中的海淀、西城和东城三区。

“户口迁不走有种种原因，有的是客观因素导致户口迁不走，新的户口进不来，比如说卖房人还未购置新房，或新房的原房主仍未迁走。”张法官介绍，“还有些卖房人投机取巧，钻国家政策的空子，故意拖延迁户。”

这些官司打到法院，通常会判决双方解除合同，或旧房主赔付违约金。但无论哪一种判决，家长购买教育地产的真正目的——让孩子顺利入学的目的都难以实现。

现实中，教育地产买卖双方的交易目的非常明确，买方为孩子上好，卖方为获得巨额利益。双方因为心照不宣，往往忽略在购房过程中立下一些“规矩”。

张法官称，有些合同中没有对旧房主何时迁出户口、如果不迁出将承担怎样的后果作出约定，这使得在未来户籍和孩子上学问题上容易产生矛盾。

如果双方没有就何时迁户达成协议，根据法律旧房主也要承担“附随义务”，即根据户口上学的交易目的，旧房主须履行迁户的义务。

“提醒那些希望通过买地产让孩子上好的读书地点，买房之前一定要考虑潜在的法律风险。”张法官称。