选房是门技术活 首看容积率、绿化率

2015/07/09 15:13:00 来源:房天下 浏览量(5353)

[摘要] 逐利是企业的本质,在市场形势不好的情况下,为求快速回笼资金,把楼价降到地板价甚至“亏到肉里”的开发商,此后只能精打细算,背后或许暗藏楼盘品质打折的可能。

逐利是企业的本质,在市场形势不好的情况下,为求快速回笼资金,把楼价降到地板价甚至“亏到肉里”的开发商,此后只能精打细算,背后或许暗藏楼盘品质打折的可能。

房价降了,购房者扎进楼市抢房之余,还得仔细考量各种选房要素,找到真正适合自己的、质量有保障的房子。要知道,买一套低价房,是一时赚到;买到既舒适又的房子,才算眼光独到。让我们把几个选房关键告诉你。

一看硬指标:容积率、绿化率

关系居住舒适度

楼盘硬指标在期房之初就定下了,购房者选房时首先考量“容积率、绿化率、车位配比”三大要素。

容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率与居住舒适度成反比,比如,独立别墅容积率0.5以内;花园洋房或者多层,容积率约1;高层容积率集中在2.5~3.5之间。

越是高楼大厦,容积率越高,建筑和人口居住密度也就越大。对开发商来说,房子建得越多越好,而高容积率的小区势必影响居住舒适。买房时,购房者首先要问清楼盘的容积率,这个数字让你知道小区建筑密度有多大。

绿化率是体现小区品质的另一个重要指标。目前国家规定新建小区的绿化率不能少于30%。除地面外,楼盘其他绿化也能计算入内,绿化率这种泛泛的计算方式给开发商留下了操作空间。

业内人士告诉记者,有的开发商为了有高绿化率卖点,存在一种可能是,在屋顶上做绿化,地面覆盖绿化面积不变,变相提高绿化率。还有一种,开发商缩小花园或者减少绿地面积,节省成本。

对此,业内人士的建议是,购房者跟开发商沟通,把具体绿化率写进购房合同;或者到规划局查图纸,绿化面积和位置在图纸上都有详尽标注。

车位是当前为关注的居住配套小区车位配比高低影响生活的便利程度。车位配比是指小区车位总数与住宅总套数的比率。“车位配比高,对收益不利。”一位业内人士道出现状,车位成本8万元/个以上,刚需盘车位价格卖不高,去化慢。高成本低收益,开发商积极性不高,刚需盘的车位配比基本贴着下限1∶0.7规划的,即100套房子,配70个车位,造成小区“停车难”。

二看软实力:口碑、度、物管

关系未来“钱途”

二手房市场来看,品牌小区的房价涨得比同地段普通小区要快。业内人士认为,品牌开发商楼盘品质、物业管理经过时间检验,被市场认可,体现在二手房市场的价格上。一般来说,品牌开发商楼盘物管有资金支持,避免了物管频繁更替,管理混乱的情况。

三抠细节:户型图、空间尺寸

关系通风和日照

户型是自住者为关注的因素。按规定,楼书上的户型图,每个功能间都需标注尺寸。有的开发商怕影响营销效果,不标注任何尺寸,仅是户型格局的简单勾勒。一个没有尺寸的户型图,房间画得再阔绰,对购房者都没有实际参考意义。业内人士建议,户型图上的尺寸,要求开发商写入合同。

如果购房者忽视了尺寸,逼仄程度可能超过你预期。如今开发商把90平方米户型做到三房两卫甚至四房作为营销卖点,从尺度来看,居住起来未必舒适。满足基本居住功能基础上,购房者别一味追求多房户型

还有一些容易让人忽略的细节。户型图上每个空间都带窗户,看似全明,你得仔细考究。如果窗户是对着通风井,通风和采光效果都很差。高层楼盘中,书房、厨房卫生间的窗户很可能朝着通风井,书房、厨房采光不足,影响生活。

图纸上勾勒得再美,不如楼盘现场考察来得实在。房子不好卖,准现房越来越多,对购房者来说是好事。房子内有没有多根子,窗户有多大,采光好不好,尺度感怎么样,实地探访直观了。除了方便实地考察外,准现房交房时间短,不确定性因素小,减少购房风险。

四留证据:

关系日后维权

成本压力下,一些开发商或许会降低楼盘品质。外立面材料变更,是开发商能省钱的一种方式。城北某楼盘前,宣称外立面全部是干挂石。后,该楼盘部分住宅楼外立面取消了石材,用涂料代替。

业内人士给记者算了一笔账,干挂石材,算上钢筋龙骨、螺丝和人工费,每平方米高达近1000元;涂料或面砖每平方米不超过400元。前者花费是后者的数倍之多,“石材改涂料”,一个普通小区能省下几千万。

即使开发商不敢明目张胆更换外立面,选取材料上挤出点水分来也不是不可能。以石材为例,石材花岗岩中,新疆产的卡拉麦利金比普通花岗岩贵100元~200元/平方米。石材用好用差,也相差一笔不小的费用。

小区树种选择上,同样有门道。银杏、香樟都是名贵树种,一棵花费10万元以上,普通的成年大树几千、几万元一棵,小树苗一两百元就够了。树木品种配比调整,可省几百万。

“能想到的细节好有书面承诺。”房产资深律师建议,购房者尽可能把开发商口头承诺变为书面协议写进合同,或者在合同内注明广告构成合同要约。另外,楼书、销售人员承诺的影音资料都可保留,房子交付后有问题,可作为维权的依据。

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