购房者的考题 “雾里看花”式的建筑指标

2015/07/29 12:32:00 来源:房天下 浏览量(5075)

[摘要] 随着楼市价格的上涨,购房者买一套房可能是透支了你半辈子的继续,无论怎么挑都不为过。但是摆在消费者面前“琳琅满目”的楼盘,如何选房买房无疑是一件“天大”的难事儿。

随着楼市价格的上涨,购房者 套房可能是透支了你半辈子的继续,无论怎么挑都不为过。但是摆在消费者面前“琳琅满目”的楼盘,如何选房买房无疑是一件“天大”的难事儿。

地段、选品牌开发商、选户型,这些都已经是简单、落伍的指标了。越来越多的购房者开始关注一些专业性的建筑指标信息,比如容积率,绿化率,塔楼还是板楼,日照分析,是不是地产等等。

问题又来了,这些指标,作为购房者们从开发商那里又能获取多少真实有效的信息呢?这些名词你又懂得多少?

容积率到底是个什么鬼

购房者在了解建筑指标的时候,容积率是一个高频词,那么到底什么是容积率呢?容积率指标怎么解读呢?

容积率是又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。大多数消费者在买房时仅仅止步于知道容积率越小越舒适,对容积率的实际计算与概念却并不清晰。

既然容积率是总建面和用地面积的比值,那么就存在这两个数值准确性的问题,比如公共空间,绿化空间,配套占地这些的面积分配问题,针对这些有空可钻的方面,规范的规定是这样的:

建筑面积一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定计算;存在以下特殊情况。

1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的,架空层宜在2.8 米至3.6米之间,其建筑面积不计入容积率。

2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房,结构(设备管道)转换层,底层车库、杂物间等。当在2.2米及以上的按全面积计入容积率,若不足2.2米的按1/2面积计入容积率。

3、建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算,当进深超过1.8米的各类阳台,均按全面积计入容积率。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值;不足1.0米的,不计入容积率。

5、如建筑室外地坪标高不一致时,以周边近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准。

一般而言,容积率分为:

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅

值得注意的是,商品房容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

要想买到舒适的房子,购房者应做足功课。

防范欺骗有三招:

一、要注意平时的证据收集,如买房时的楼书、广告一定要保存好。

二、在签订购房合同时,应要求开发商将其对容积率的具体承诺写进购房合同中。

三、一旦发现小区有规划被变更的迹象,要尽快与相关部门和开发商交涉。

绿地率你真的知道么

关于小区的绿化率恐怕现在是购房者的另外一大关注热点了,等等,题目不是绿地率吗,怎么变成绿化率了?在此我对买房时对比了很久各个楼盘绿化率的各位消费者表示感叹与惋惜。

关于绿化率,是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地一些。

很显然,作为一个以投影面积来等同于覆盖率的一个指标,草本植物暂且不论,实际覆盖面积基本等同于投影面积;但是对于木本植物(无论是乔木、灌木和半灌木),其投影面积大多数均大于覆盖面积。

那么我们再来看看规范中关于绿化的正确指标,绿地率的定义:

“居住区绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率,在计算绿地率时,对绿地的要求严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在涉及计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度。”

上面的定义是严谨的,包括建筑、道路边界一定范围之内,以及某些功能性结构上面土层覆盖不达到3米都不能算作绿化面积。更重要的一点是,这里所描述的度量词汇是面积,而非投影面积,这就意味着,从投影角度来讲,如果开发商加入大量的木本植物,再加上一些绿地率中不计入的绿化区域,终得到的绿化率将有可能是绿地率的两倍。

如果你追求的是高品质的生活,如果你崇尚绿色景观,在买房的时候千万别被开发商宣传页上一句“小区绿化率达到惊人的***”所蒙蔽,了解清楚绿地率才是好的选择。虽然数据不是全部,但是准确的数据是真诚的写照。

老生常谈:塔楼和板楼

塔楼和板楼这么一个在宣传页中经常出现的字眼有时候并不十分引人注意,但是对于购房者来说,有心人难免要去了解一下含义,那么小编干脆就在这里普及一下这方面的知识。

关于塔和板的说法是楼房按照结构类型的一种换分方式,类似于桥梁中的板式梁桥和T型梁桥,建筑的板楼是指建筑截面长度大于宽度的楼房。对于现在的施工技术而言,民用住宅的板式和塔式对于受力稳定性方面来说是没有大的差别的,所以对于消费者来说大概关注的就是这两种建筑户型的光照、通风以及拥挤程度了。

板楼作为一种横截面为矩形的楼房类型,在以大部分坐北朝南为建筑方向的项目中,南北方向都是“板的”短边,于是就形成了南北进深短,光照好的户型;而对于这种长短悬殊的楼型,每层楼户型基本都是无太大优劣差的方正户型,而且因为结构受限,每层的住户数量也一般只有2-4户。

但是从劣势来讲,板楼居住密度低对开发商可不是什么好事情,开发商同一块面积卖的人少了,价格自然要涨,所以板楼的价格是要比塔楼贵的;其次,板楼从多年前的砖混结构多层小楼到现在的多层钢筋混凝土结构和高层钢混结构,大多数不采用框架结构的住宅建筑内部的墙都是承重墙,一旦拆除,建筑都有楼板受力不足出现裂缝甚至垮塌的危险,所以多层以及高层混合结构板楼还存在着户型自主性不高的缺憾。

接下来就是塔楼了,区别于板楼,很容易理解,塔楼即是指楼板长宽度基本一致的(长度宽度比值不超过2)的楼房。

从户型方面来说,接近于正方形的板结构使得户型无论怎样划分都难以均衡利弊,要使面积得到充分的利用,在东西方向或者南北进深较大的方向一定会出现光照的“黑点”;其次,作为梯户比较大的楼型,住房舒适度必然是与板式楼差距悬殊的,同时由于户型狭长的特点,各户型的 也不高。

反过来从上来讲,塔楼多出现于高层,居住拥挤但是土地利用率就高了,相对来说价格就比较;而塔楼由于结构稳定性好,多采用框架结构,内部中间大多为隔墙,使得业主有更多的选择去改变房屋的结构分割。

现在大多数开发商选择板塔结合的楼房,对于购房者来说基本等同于分级对待,至少从光线与通风角度来说,大户型小户型直接差距是很大的,但是开发商却增加了接受人群。宣传方面,开发商会以板楼宣传,让不明真相的消费者朝着板楼去结果住了塔楼房。

消费者在买房时一定要细心的了解楼房的详细情况,无论从平面图还是沙盘模型,终到户型图,从各个反面分辨塔楼和板楼。这里有一个区分板楼的小窍门,板楼的户型南北进深一般不会超过15米,二期南北通透户型方正,但是大多数塔楼就很难做到这一点。

无论是塔楼还是板楼,选到光照好,通风好的户型才是佳之选,消费者在选房时一定要擦亮眼睛,三思而慎选。

以上小编分析了这几种建筑指标信息,无论深浅,希望都能对买房的各位起到一些帮助的作用,毕竟现在政策使然,社会流动资金增加,房地产市场的火热又再次呈现。其实小编说的这么多,就是想告诫各位购房者:擦亮双眼,看清虚实,趋利避害,想好再买。

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