买房危险的10座城市 千万别碰

2015/10/08 10:19:00 来源:房天下 浏览量(10502)

[摘要] 整体而言,未来10年中国楼市将进入熊市。未来只有人口有明显增量的城市,楼市才可能跳出熊市的大环境,跑赢通胀。换句话说说,也只有这样的城市,楼市才值得投资。

相当一批表面光鲜的省会城市、计划单列市,事实上一直处于人口流失状态,因此他们的楼市已经不值得。只有刚需族,因为实际使用的需要,才可以在这些城市购房。对于客来说,好远离这些城市。由于各地统计局公布的“年度统计公报”里人口数据失真、滞后,因此我仍然使用“在校生人数”(或“义务阶段学生人数”)的增减,来推测每个城市人口的增减状况。在中国级别高、经济总量大的48个城市里(名单附后),下面10个城市的人口是“跑输大盘”的,其楼市也是不适合的。当然,没有纳入这48个城市的,绝大部分是中小城市,它们的楼市往往更不值得。

名 大连

这可能让很多跌眼镜,但大连的确是2008年以来中国人口流失严重的大城市。2008年的时候,全市义务阶段学生为52.2万人,到了2014年是43.8万人,下降了16%,远远超过全国平均水平。在大连买房,你千万要慎重。

第二名 太原

2008年,太原在校生人数是29.8万人,到2013年(2014年数据没有查到)为25.4万,5年下降了14.8%(由于计划生育政策,全国生这5年平均下降9.4%),人口处于明显流失状态。

第三名 贵阳

2008年,贵阳生人数36.8万人,2014年下降到31.65万人,6年下降了14%(全国生这6年平均下降8.5%,2014年人数比2013年略有增长),人口流失明显。

第四名 哈尔滨

2008年,哈尔滨生人数为48.1万人,2014年只剩下41.4万人,6年下降了14%,远远超过全国平均水平,属人口明显流失地区。

第五名 长春

2008年长春生人数44.5万人,2014年减少到38.4万人,下降了13.7%,人口明显流失。

第六名 兰州

2008年兰州生人数为23.5万人,2013年为20.3万人(2014年数据未查到),5年里生人数下降了13.6%。

第七名 三亚

2008年生人数7.19万人,2014年下降到6.3万人,下降12.4%。虽然三亚楼市不靠当地人支撑,但在全国资金涌向三亚炒楼的背景下,三亚人口竟然明显流失,说明当地经济没有起色。三亚旅游的高度季节性,巨大的供应量,让这个城市的楼市负担沉重。

第八名 昆明

2008年昆明有生53.6万人,2014年只剩下48.34万人,下降了9.8%,跌幅大于全国水平,城市缺乏人口竞争力。

第九名 西宁

2008年西宁有生16.6万人,2014年为15万人,下降了9.6%,城市缺乏人口竞争力。

第十名 呼和浩特

2008年呼和浩特有生18.3万人,2014年下降为16.87万人,降幅7.8%,比全国平均水平略小,但城市缺乏人口竞争力。

为什么用生人数来研究人口增减?

中国一般每隔10年搞一次人口普查,平时统计局根据抽样调查方式估算人口。由于涉及到人均收入、人均GDP等政绩指标,所以统计局公布的人口数字往往不准确。在校生人数,是“数人头”统计出来的,没有被政绩观“污染”,因而是考察一个城市人口增减的重要指标。

研究了哪48个城市?

人口强劲增长的城市:厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京;

人口中速增长的城市:唐山、杭州、石家庄、天津、温州、保定、无锡、惠州、宁波、青岛、佛山、福州、武汉、银川、乌鲁木齐;

人口慢速增长的城市:济南、广州、拉萨、成都、合肥、南宁、西安、洛阳、沈阳、海口、烟台;

人口流失的城市:呼和浩特、西宁、昆明、三亚、重庆、长春、哈尔滨、兰州、太原、贵阳、大连重庆虽然整体上呈现人口流失态势,但它的体量相当于一个省,如果从主城区来观察,人口仍然是增长的。

2015年,楼市面临的几个基本因素:

、政策面春风和煦。事实上,政府新一轮拯救楼市的组合拳正在打出,包括改变“棚改”打法,不再增加新的供应量,通过政府购买商品房做政策性住房或安置房,以及政府补贴低收入 租房等方式,消化积压的住宅。此外,绍兴等地开始加大税收返还力度,加大对购房公积金贷款的支持力度,废除90/70政策,取消对境外人士购房限制,宽限开发商缴纳土地转让金等。接下来,估计还会还放宽房地产企业发债、上市、贷款、再融资的限制。

第二、资金面面临宽松。全面降准和再次降息是早晚的,所以M2增速可能会比2014年出现反弹。虽然人民币适度贬值对楼市构成利空,但如果幅度有限则影响有限。因此,未来一两年中国会继续维持资产泡沫而不是“挤出泡沫”,这对于楼市构成利好。

第三,股市对楼市的资金分流暂时告一段落。虽然从长期看,中国人财富配置将从楼市为主、金融资产为辅,转向金融资产为主、楼市为辅,但这是一个长期过程,需要建立真正市场经济制度、把权力装入制度的笼子。此外,还有货真价实的IPO注册制。如果没有这些条件,那么“有用的房子”仍将是可靠的资产。目前股市遭遇到3400点“政策顶”,管理层对金融风险警惕,对实业资金返流股市“赌博”也警惕,所以股市好的时候暂时终结了。

第四、市场因素不容乐观。2014年是中国楼市的转折之年,一言以蔽之:楼市供应过剩了,只有“一线城市”和部分“强二线城市”因为能持续吸引新移民,所以房子供不应求;其他绝大多数城市,事实上面临着人口增长缓慢和流失的局面。购房需求,也因此从全国2000多个大小城市,全面压向10来个城市,加剧了这些城市的供需不平衡。

一项统计显示,中国仅各地规划的新区、开发区,如果全部建成,就足以容纳34亿人。这一统计来自国家发改委“城市和小城镇改革发展”,我曾经写过一篇文章《中国正在为34亿“城里人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量,中国城镇化在10年内的建房 目标完成后,足以将全城镇人口都装进来。从这一点,你就能明白房子的过剩有多么严重(这一统计尚未包括生长的小产权房)。所以,中小城市的房地产市场, 不是国家通过优惠政策,或者继续“玩资产泡沫”可以拯救的。但这些政策如果用在城市身上,则可以让这些地方的房子继续上涨。

2015年哪些是有用的房子?

假如你生活在中小城市,多保留两三套区的普通住宅,新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉;如果你生活在大城市,在中小城市的故乡有房子,那么从提高效率来说,中小城市的房子可以全部卖掉至于中小城市郊区、新区的商业物业,尤其是“场内铺”是危险的,估计想卖都卖不出去了。至于三四流风景区的旅游地产、养老地产,也是不靠谱的。至于传统 的天价商铺,好轻易别碰,那玩意更危险。

至于一线城 区的普通住宅,如果你有钱,可以闭着眼买,未来仍然有比较大的空间。一般来说,有直辖市、省会和计划单列市头衔的二线城市,其区的普通住宅,长远看也没有问题。在中国继续留恋资产泡沫的大背景下,这些房子至少能保值,不会让你的财产被长期通胀侵蚀太多。

对于城市的商业物业,要保持警惕。除了北京和上海的区以外,都有风险。整体而言,写字楼和商务的风险,比商铺要小一些。

如果用一句话概括什么房子可以买,应该是这样的:有用的房子,问题都不大;如果你的邻居有权有势有文化,那你的物业就更有保障了。

什么是有用的房子?当然是可以住,也能出租出去的房子,这些房子如果卖,也能找到卖家。到哪里找“有权、有势、有文化”的邻居?小县城肯定不行,地级市也不行,只有省会城市、计划单列市、直辖市、首都的区才行。

如果你在这些地方买房子,绝大多数风险都可以被化解,因为你的“超人邻居”们会帮你搞定一切的。什么垃圾焚烧站、填埋场、 不会建在你房子,好的、幼儿园会像雨后春笋一个个自动冒出来。至于你生活的城市,也将利好不断,什么自贸区、 新区的头衔,完全不是问题。到那时,你的房子想不上涨,都没有办法。

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