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[摘要] 什么是改善性住房需求?购买什么样的改善型住房可以享受优惠?对此,社会民众,甚至是各政府部门之间,也存在理解上的分歧。
什么是改善性住房需求?购买什么样的改善型住房可以享受优惠?对此,社会民众,甚至是各政府部门之间,也存在理解上的分歧。
改善性住房需求要同时具备这两个条件:其一,现有一套房的人均面积要小于当地平均水平(当前全国城镇地区人均约34平米)。其二,所购第二套房是普通自住房。
所谓的“普通自住房”,须追溯到2005年的新国八条,明确了享受优惠政策的普通住房的标准:原则上应同时满足以下条件:小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省市根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
近几年,各地关于普通住房的标准略有不同,且经过二三次调整,主要调整的是价格水平(根据房价变化),而1.0以下的容积率和144平米(按120平米上浮20%)以内的标准,基本都在执行。
国务院支持改善性住房需求及五部委的相关新政,可以说坚定而英明。2003年开始的抑制性房地产调控(中间剔除2008年四季度至2009年),至2010-2011年达到高潮, 的打压方针之下,一方确实镇压了投机需求,但也误伤了很多改善需求。此次大力度的纠偏,既能稳定楼市、稳定经济,也能惠及民生,保护合理住房需求,可谓一举两得。
一般而言,在大城市地区(房价较高), 购房者(刚需)多以90平米以下户型为主,而 改善(刚改)多以90-140平米为主,140平米至180平米属于二次或三次改善,200平米以上属于改善或称享受型型需求。
接下来,为了更好的落实五部委新政,地方政府应因地制定的调整普通住房标准,从而从房贷与税收方面支持改善性住房需求。从长期来看,还应逐步减少对二次或三次改善需求的打压,比如针对购买第二套房中的140-200平米户型,可以将首付由当前的六成降至五成。另外,鉴于居民住房条件不断改善,未来官方应考虑放宽普通住房的标准,比如将单套面积将当前140平米扩大至160平米左右。
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