专家：房地产市场底层逻辑悄然生变，房企暴雷风险还在吗？

4月25日的地产板块过山车行情，折射出当前房地产市场的复杂态势。中证800地产指数早盘冲高2%后跳水收跌1%，滨江集团、招商蛇口等龙头房企跌幅居前，这种剧烈波动背后是市场对政策预期的重新校准。当楼市新政仅提及"巩固稳定态势"时，投资者敏锐地捕捉到了政策真空期的信号，这种审慎态度正在重塑房地产市场的底层逻辑。

当前地产板块呈现出典型的"三低"特征：估值层面，中证800地产指数PB仅0.7倍，处于近十年12%的历史低位；资金配置方面，基金地产股持仓比例0.79%，低配幅度达0.49个百分点；交易规模上，一季度持仓市值548亿元，环比下降2%。这些数据清晰地反映出机构投资者对房地产行业的谨慎态度。但值得注意的是，外资机构开始展现出不同视角，花旗近期报告明确建议增持地产股，这种分歧恰恰说明市场正在孕育新的变化。

深入分析3月70城房价数据会发现结构性机会。一线城市房价环比上涨的态势，验证了核心城市房地产市场的韧性。这种分化格局下，专家提出的"三好"标准——好信用、好城市、好产品，正在成为筛选房企的重要标尺。具备这些特质的龙头房企，其复苏进程可能快于市场预期。地产ETF（159707）近期获得2250万份逆市申购，也反映出部分资金已经开始布局行业分化中的优质标的。

房企暴雷风险是否解除需要多维研判。从政策端看，"房住不炒"基调未变但执行更趋精准，近期多地优化限购政策显示调控更具弹性。金融层面，房企融资环境有所改善但分化明显，优质房企融资成本持续下行。市场层面，销售回暖但城市间差异显著，这要求房企必须具备精准的城市布局能力。综合来看，系统性风险已大幅降低，但个体房企的流动性压力仍需警惕。

房地产市场正在经历从规模竞争向质量竞争的转型。未来行业的竞争将更多体现在产品力、运营效率和财务稳健性上。对投资者而言，这既意味着需要重新审视房地产板块的投资逻辑，也预示着行业集中度提升带来的结构性机会。在这个转型期，把握城市能级、产品溢价和财务安全边际这三个维度，将成为投资决策的关键。