2015上市房企连抛资产 房地产行业暴利时代终结?

2015/11/26 10:34:00来源:房天下 浏览量(5993)

[摘要]房地产行业暴利时代已经过去,在未来长期去库存下,在快速洗牌下,房企7%到8%的利润率恐成行业常态。

2015年11月,上市房企全部完成了三季报的发布,近半房企净利润下滑,房企平均盈利能力更是 跌破10%,降至近十年来低值。业内人士认为,房地产行业暴利时代已经过去,在未来长期去库存下,在快速洗牌下,房企7%到8%的利润率恐成行业常态。

上市房企去房化

三季度上市房企连抛资产

1. 中渝置地

2015年10月15日,中渝置地连续以55亿元、32亿元向恒大与融创出售位于重庆与成都的部分项目;随后称,旗下全资子公司怡满将以约为14亿元价格再次向恒大旗下全资子公司盛誉出售所持25%御龍天峰项目股权。

2015年11月17日,中渝置地再次以11亿元向Masterson Global Limited出售旗下满怡全部股权及应收借款。

这意味着,2015年,中渝置地已出售了其位于重庆、成都、贵州的大部分项目。

2. 浙江广夏

浙江广夏发布的公告显示,公司董事会已通过《关于公司拟退出房地产行业的议案》,短期内,受高库存、性需求减少等因素影响,去化压力仍较大,行业利润率可能进一步下滑。从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑,将不再开发新增项目,对现有项目通过销售清盘、股权转让等方式进行快速去化和剥离,于未来三年内逐步退出房地产行业,进入有发展和增长空间的新领域。

3. 宝安地产

宝安地产也发出公告,中国宝安拟向东旭集团转让宝安地产15%的股份,集中资源发展新材料、新能源企业。江西中江地产也作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎。

五年百余涉房企业“去房化”

受益于过去数年房地产行业的高速发展,房地产业利润率相对较高,不少上市企业涉足房地产业务,根据历年的监测:

2009年底大陆在沪深港三地上市公司中,有345家涉及房地产业务,其中沪深涉及房地产业务的上市公司有303家,约占沪深上市公司总数的18%。

2014年,沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家,5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

“去房化”企业改变方向

除中渝、浙江广夏外,近年来多个上市房企进行更名,以改变方向。2015年这种现象尤为明显,有10余家房企进行更名,其中有两家房企即京蓝科技和上海新梅因连续两年亏损,被迫ST更名。此外,亿城控股更名为亿城后,再度更名为海航,进入资本领域。运盛实业更名为运盛医疗,进入医疗健康行业。

“去房化”背后原因:利润大幅下滑

房企加速去房地产化的主要原因则是利润大幅下滑。上市房企发布三季报数据显示,虽营业收入规模仍在增长,但增幅放缓趋势明显。同时,房企利润率降至近10年来低值。

根据Wind资讯数据统计显示,申万一级行业下房地产类142家房企三季度销售毛利率为28.4%,净利润率仅为9.66%,较2014年同期分别下滑4.52%和1.65%,较2011年高时相比,毛利润率与净利润率较当时下滑幅度高达10.69%和5.75%。142家房企中,67家净利润下滑,占比高达47%,下滑幅度超过100%的多达28家。

其中,铁岭新城净利润较上年同期大幅下滑4357%,云南城投净利润较上年同期大幅下滑1923%,中华企业、市北高新、ST新梅、嘉凯城四家企业下滑幅度均超900%。

低利润下房企洗牌加剧

房地产商会执行会长任志强认为:房企核心盈利能力下滑、财务风险加剧,融资难度加大,库存高企难消,这种种迹象表明,房地产不再具备过去高增长的能力。从2014年930政策到2015年的330,促使房地产行业在二季度有所回暖,但从目前来看,三季度金九银十并未出现,上升幅度也同时放缓,这意味着楼市将再度下行。在长期去库存条件下,未来对于房地产行业来说,7%-8%的利润率将成为常态。

盛世神州房地产基金董事长张民耕称,2014年房地产行业前100强占据了中国市场份额百分之三十几,未来在3-5年的深度调整中,百强房企集中度可达市场份额近半。

新城控股副总裁欧阳捷(开发商)表示,万科、绿地等7家千亿房企的销售额占全国商品房销售总额的1/7,过去5年它们的平均复合增长速度达到34.7%,由于房地产行业进入平稳发展期,未来增长率按照过去5年的复合增长率的一半计算,到2026年它们将会占领整个市场,届时预计会有90%的房企将会消失。

河南建业集团董事长胡葆森(开发商)也表示,开发商洗牌仅剩三年时间。房地产行业为资金密集型产业,资金流向将决定房企的去留,因此,未来2-3年时间内,整个中国每年都有新开工项目的开发商的数量可能会减到10000家以内,甚至5000家。

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