公积金证券化数万亿入楼市 4大改变利好楼市

2015/12/05 07:30:00来源:房天下 浏览量(5363)

[摘要]公积金证券化,将支持数万亿社会资金进入楼市。那么公积金证券化,究竟对于楼市有哪些利好呢?

公积金证券化,将支持数万亿社会资金进入楼市。公积金缴存提取条件的放宽,让更多人可以用公积金来买房租房。

公积金证券化数万亿入楼市 4大改变利好楼市

2015年11月20日,住房城乡建设部的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称《条例》 )向社会公布,同时报请国务院审议。这是2002年之后,《条例》 修订。

就在10天前的11月10日,习近平总书记针对房地产说了18个字“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”新《条例》现身,是这次讲话后, 项 政策出台。

事实上,早在2011年年底,住房和城乡建设部就明确提出,要在2012年6月前完成《条例》修订工作并上报,但此后每年均列入计划却迟迟不见动静。这次在讲话后迅速“动真的”,其背后隐藏的意义不言而喻。

新《条例》值得地产界关注的地方,是其提出“住房公积金管理经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”,这意味着将有超数万亿社会资金可以直接间接进入楼市。

而新《条例》另有四大亮点改变,针对公积金曾受公众诟病的“四大问题”。其大方向则为放宽公积金缴存提取条件,明显瞄准去库存。

想了解公积金政策变化的前世今生,请听购房指南为您细细道来。

公积金证券化的5重意义,中国将有“两房”?

新《条例》第三十条“资金保值”中这样规定“住房公积金管理经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。”

发行“住房公积金个人住房贷款支持证券”是什么意思?至少有5层意思:

1、以后公积金用于发放住房贷款的资金,不再只是大家缴存的钱,还包括通过资本市场募集的社会闲散资金。方式可以是债券,也可以是股票;

2、根据目前公积金的总量来看,打包后,可以面向市场发行的证券至少有数万亿,可以募集远超过数万亿的资金;

3、这一政策打通了住房公积金和资本市场之间的通道,产生了更多可能性;

4、理论上来说,公积金以后将不存在余额不足等问题,因此提取公积金的政策可以进一步放宽;

5、住房公积金利率远低于银行,随着住房公积金可发放贷款规模的扩大,我国总体房贷的利率将进一步下调,达到历史低。

其他国家有没有类似机构呢?当然有的, 的就是美国的“两房”:联邦国民抵押协会(简称房利美)和联邦住房贷款抵押公司(简称房地美)。他们是由美国国会立法设立的政府相关机构,目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持,提高住房抵押贷款的可获得性。

自1932年构建联邦住宅贷款银行系统以来,逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场,通过政府干预和市场化运作相结合的方式,为住房建设提供资金保障。“两房”承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%,次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券者中,70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内者。

公积金曾经的“四大问题”,新《条例》一一消灭

“四大问题”背后

新《条例》之前,如果一个人从来没用过公积金,到退休时把钱取出来,钱是多了还是少了呢?答案是:肯定贬值了。各地公积金的 ,一般都没有“跑赢通胀”。之前公积金对外只有银行存款和国债两个渠道,比如深圳住房公积金的渠道就全部是定期和活期存款,当然“跑不赢通胀”。

网络上关于公积金老政策误区的帖子不少。明源君2014年即做过总结,其中比较有代表性的“四大问题”是:

1、没钱的补贴有钱的。有能力买房的职工是缴存公积金人群中比较有钱的,而没有能力买房的人租房提取公积金很困难,租住在城中村的人基本不可能提取公积金;

2、加剧贫富差距。有些事业单位的公积金月均缴存额可达上万元,而很多人月均缴存只有几百元,甚至还有很多人没有公积金。比如截至2013年12月31日,深圳公积金账户累计个人开户数为678.18万户,而社保养老、医疗、工伤参保人数分别为813.90万人、1157.65万人、 987.96万人,几个数字差距大;

3、提取困难、存款贬值。有许多人感叹“这辈子不到退休取不出公积金,取出来已经不值钱了”;

4、承担了不该承担的责任。比如修建政府责任范围内的廉租房。

以上问题产生的根源,按住建部委成员、上海社科院城市与房地产主任张泓铭曾经给明源君的说法,是因为老的《条例》内部存在先天矛盾。1999年4月,国务院颁布了《条例》;2002年3月,国务院对《条例》部分条款进行了修改。当时条例是各方博弈产生的,而当时“对个人财产性质,没有明确的认定和认识”。

而本次修订后的新《条例》,针对这“四大问题”,都有新规定。

新《条例》消灭“四大问题”,放宽条件瞄准去库存

新《条例》出现了四个方面的亮点

1、放宽缴存条件

目前实施的《住房公积金管理条例》中,只有正式单位的职工,才可以缴存住房公积金。而新《条例》中规定,无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员,也可以由个人缴存住房公积金,并享有提取、贷款等权益。

条例还规定“以劳务派遣形式用工的,劳务派遣单位与接收以劳务派遣形式用工的单位,应当在劳务派遣协议中约定被派遣职工住房公积金缴存责任;未约定的,由劳务派遣单位承担住房公积金缴存责任”。

在自我创业者和自由职业者越来越多的今天,这个改变无疑会降低他们买房的难度。同时,也让公积金本身的缴存总额不断壮大。而被“派遣”的人们,维权也有了相应的依据。

2、放宽提取条件

之前,许多地方只有买房才能支取公积金,虽然有的省市试点推行支付房屋租金、物业费也可以提取公积金,但并未推广开来。

这次,新《条例》规定“职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额:(一)购买、建造、大修、装修自住住房的;(二)离休、退休的;(三)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;(四)出境定居的;(五)偿还住房贷款本息的;(六)无房职工支付自住住房租金的;(七)支付自住住房物业费的。”

也就是说,在全国范围内,买不起房的人可以用公积金支付房屋租金,不打算再买房的人也可以用公积金大修、装修房屋、支付物业费,不存在“没钱的补贴有钱的”、“提取困难”等问题了。

新条例针对提取公积金的程序也做了规定,简化了相应程序。

3、缴存金额“限高保低”,“加剧贫富差距”成为过去

新条例规定:缴存基数按照职工本人上一年度的月平均工资确定,“以职工工作地上一年度单位就业人员的平均工资为参照,不得低于60%,也不得高于3倍”、“缴存比例上限不应高于12%,下限不应低于5%。”

也就是说,公积金过高、过低都将成为历史。

4、促进资金保值, 归本源

针对“公积金 跑不赢通胀”的问题,新《条例》在本文开始说到的发行“住房公积金个人住房贷款支持证券”之外,还规定“可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定 类产品。”

针对“承担了不该承担的责任”的问题,新《条例》规定“住房公积金管理应当将住房公积金的 存入在受委托银行开立的住房公积金 专户,提取住房公积金管理的经费后,全部用于建立住房公积金风险准备金,不得挪作他用。”也就是说,用公积金 承担政府职能,修建廉租房等将成为历史。

讨论了这么多,总的来说,本次新《条例》生效后的结果简单来说就是:

1、超过数万亿的社会资金可以进入公积金的大蓄水池,可以发放更多公积金贷款;

2、更多人可以用公积金来还房贷,房贷利息进一步下降;

3、大家都可以用公积金付房租、物业费,相关租房市场等的反应也将传导到房屋买卖市场。

总之,新《住房公积金管理条例》的出台,大利房企、大利去库存。虽然它距离正式通过开始执行还有一段时间,但我们等得及。

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